Was ist das Überbaurecht?
Das Überbaurecht ist ein Teil des Nachbarrechts. Es regelt Situationen, in denen ein Gebäude über die Grundstücksgrenze auf das Nachbargrundstück ragt. Nach den §§ 912 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) muss der Nachbar einen solchen Überbau unter bestimmten Voraussetzungen dulden und erhält als Entschädigung eine Geldrente, die Überbaurente.
Es spielt keine Rolle, ob der Überhang unter- oder überirdisch verläuft. Haus & Grund Bayern nennt als Beispiele eine Tiefgarage, einen vergrabenen Öltank, einen Erker oder einen Balkon. Nicht darunter fallen Bauteile, die sich ohne Schaden am Hauptbau entfernen lassen, etwa Zäune oder Mauern.
Davon zu unterscheiden sind Abstandsflächen und Baugrenzen, die das öffentliche Baurecht regelt. Sie stehen im Bebauungsplan und in der Landesbauordnung. Dieser Artikel behandelt das deutsche Recht, für Grundstücke in der Schweiz gelten eigene Regeln (Art. 674 ZGB).
Wann muss der Nachbar den Überbau dulden?
Nach § 912 Absatz 1 BGB muss der Nachbar den Überbau dulden, wenn drei Voraussetzungen zusammenkommen:
- Der Eigentümer hat beim Errichten eines Gebäudes über die Grenze gebaut.
- Ihm fällt weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit zur Last.
- Der Nachbar hat nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben.
Wird der Überbau vom Nachbarn zunächst hingenommen, muss er ihn also auch weiterhin dulden.
Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit
Vorsätzlich handelt, wem bewusst war, dass der Bau über die Grenze reicht. Grob fahrlässig handelt nach Haus & Grund Bayern, wer sich bei einem grenznahen Bau nicht über den Grenzverlauf informiert hat, notfalls mit einem Vermesser. Auf vorhandene Mauern oder Zäune darf sich der Eigentümer nicht verlassen.
Widerspruch des Nachbarn
Das Gesetz verlangt keine bestimmte Form, zu Beweiszwecken ist Schriftform aber ratsam. Der Widerspruch muss den Überbau genau bezeichnen und sich an den Bauherrn, den Architekten oder den Bauleiter richten.
Überbau beim Hausbau vermeiden und regeln
Wer nahe an der Grenze baut, lässt den Grenzverlauf vor Baubeginn klären. Die Folgen eines Überbaus können beide Seiten auch vertraglich regeln, die Rentenhöhe oder ein Rentenverzicht lassen sich im Grundbuch eintragen. Die Duldungspflicht selbst entsteht kraft Gesetz und wird nicht eingetragen.
Diese Angaben sind eine allgemeine Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall vor Vertragsschluss von einem Anwalt, Notar oder einer Verbraucherzentrale prüfen.
Häufige Fragen zum Überbaurecht
Was ist eine Überbaurente und wie wird sie berechnet?
Die Überbaurente ist die Geldrente, mit der der Überbauende den Nachbarn nach § 912 Absatz 2 BGB entschädigt. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Grenzüberschreitung. Nach Haus & Grund Bayern wird zunächst eine Quote für den Nutzungsverlust gebildet und mit dem Verkehrswert der überbauten Fläche multipliziert. Die Rente ist jährlich im Voraus zu zahlen, und der Grundstückseigentümer, von dem der Überbau ausgeht, schuldet sie dem jeweiligen Eigentümer des überbauten Grundstücks.
Wie lange muss die Überbaurente gezahlt werden?
Der Nachbar kann die Rente verlangen, solange der Überbau vorhanden ist. Sie erlischt mit der Beseitigung des Überbaus, und sie hat Vorrang vor allen Rechten am belasteten Grundstück. Bei sehr geringem Nutzungsverlust kann sie im Einzelfall auch entfallen.
Kann der Nachbar verlangen, dass ihm die überbaute Fläche abgekauft wird?
Ja. Nach § 915 BGB kann der Nachbar als Rentenberechtigter jederzeit verlangen, dass ihm der Überbauende den Wert des überbauten Grundstücksteils ersetzt und er im Gegenzug das Eigentum daran überträgt. Der Wert richtet sich nach dem Zeitpunkt der Grenzüberschreitung, bis zur Übertragung läuft die Rente weiter. Für den Grundstücksverkauf gilt wie sonst die notarielle Beurkundung, mehr zu den Kosten im Ratgeber zu den Notarkosten beim Grundstückskauf.
Was passiert, wenn der Nachbar den Überbau nicht dulden muss?
Fehlt die Duldungspflicht, weil der Nachbar rechtzeitig widersprochen hat oder der Eigentümer vorsätzlich oder grob fahrlässig gebaut hat, kann der Nachbar nach Haus & Grund Bayern Herausgabe oder Beseitigung des überragenden Gebäudeteils verlangen. Der Beseitigungsanspruch kann bei Unzumutbarkeit ausgeschlossen sein, etwa bei unverhältnismäßig hohen Kosten.