Was ist Bauen im Bestand?
Bauen im Bestand bezeichnet alle baulichen Maßnahmen an einem vorhandenen Gebäude, dem Bestandsgebäude: Es wird modernisiert, saniert, umgebaut, erweitert oder anders genutzt, statt abgerissen und neu errichtet zu werden. Die vorhandene Bausubstanz bleibt erhalten und wird weiterverwendet. Auch kleinere Maßnahmen zählen dazu, denn Bauen im Bestand bedeutet nicht zwingend eine Totalveränderung, schon die Modernisierung eines Wohnhauses oder eine Sanierung fällt in diese Rubrik.
Auf den Abriss der Grundmauern wird beim Bauen im Bestand verzichtet. Stattdessen wird das Gebäude verändert, oft während es genutzt wird.
Welche Maßnahmen gehören zum Bauen im Bestand?
In der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) werden Bestandsmaßnahmen begrifflich unterschieden, etwa Instandhaltung, Modernisierung, Umbau, Erweiterung und Umnutzung. Diese Einordnung hilft bei der Beschreibung, ersetzt aber keine Einzelfallprüfung. Seit 2021 sind die Honorartafeln der HOAI nicht mehr verbindlich, das Honorar wird frei vereinbart.
Instandhaltung und Instandsetzung
Instandhaltungen erhalten den Sollzustand eines Gebäudes, zum Beispiel durch regelmäßige Wartung. Instandsetzungen stellen einen Sollzustand wieder her, der für den bestimmungsgemäßen Gebrauch tauglich ist, etwa nach einem Schaden.
Modernisierung und energetische Sanierung
Modernisierungen steigern den Gebrauchswert eines Gebäudes nachhaltig, etwa durch neue Haustechnik oder eine bessere Wärmedämmung. Die energetische Sanierung gehört dazu. Mehr zu Sanierungen im Eigenheim steht im Ratgeber zur Haus- und Wohnungssanierung.
Umbau, Erweiterung und Wiederaufbau
Ein Umbau gestaltet ein vorhandenes Gebäude mit tiefen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand um. Erweiterungsbauten ergänzen es, zum Beispiel durch einen Anbau oder einen Dachausbau. Wiederaufbauten stellen zerstörte Teile auf noch vorhandenen Bauteilen wieder her.
Umnutzung
Bauen im Bestand umfasst auch den Wechsel der Nutzung. So kann ein Bürokomplex zum Mietshaus umgebaut werden. Für eine solche Umnutzung kann eine Baugenehmigung nötig sein, das regeln die Landesbauordnungen.
Bauen im Bestand für private Bauherren
Für private Bauherren bedeutet Bauen im Bestand meist den Umbau, den Anbau oder die Sanierung des eigenen Hauses oder eines gekauften Altbaus. Welche Schritte dabei anstehen und worauf Sie achten sollten, beschreibt der Ratgeber zu Umbau und Sanierung des Einfamilienhauses.
Bestandsaufnahme und Planung
Vor jeder Maßnahme steht die Erfassung und Bewertung des baulichen Zustands. Eine sorgfältige Bestandsaufnahme soll Feuchtigkeit, Schadstoffe und statische Probleme erkennen. Bei Umbau oder Aufstockung muss das Tragwerk oft an neue Lasten angepasst werden, und Eingriffe in tragende Bauteile wie Wanddurchbrüche brauchen eine statische Prüfung. Fehlen Bestandspläne, sind bauphysikalische und technische Untersuchungen nötig.
Wird im Vollbetrieb des Gebäudes gebaut, sind Fachleute fast unersetzbar, da die Sicherheit der Allgemeinheit jederzeit gewährt sein muss.
Denkmalschutz und Genehmigung
Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, sind Eingriffe behutsam zu planen. Der Denkmalschutz ist Ländersache und in den Denkmalschutzgesetzen der Länder geregelt, bauliche Veränderungen an Baudenkmälern sind in der Regel genehmigungspflichtig. Ansprechpartner ist meist die untere Denkmalschutzbehörde der Gemeinde oder des Landkreises. Ob für ein Vorhaben außerdem eine Baugenehmigung nötig ist, richtet sich nach der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes.
Diese Angaben sind eine allgemeine Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall vor Vertragsschluss von einem Anwalt, Notar oder einer Verbraucherzentrale prüfen.
Vorteile und Herausforderungen beim Bauen im Bestand
Vorteile
- Weiternutzung von Fundamenten, Wänden und Dächern spart Material, CO2-Emissionen und graue Energie und trägt so zum Klimaschutz bei
- keine zusätzliche Bodenversiegelung
- je nach Zustand günstiger und schneller als ein Neubau, vor allem wenn die Tragstruktur erhalten bleibt
- Förderprogramme unterstützen Sanierungen
Herausforderungen
- erhöhter Planungsaufwand, weil die vorhandene Substanz einbezogen werden muss
- unbekannte Schäden und Schadstoffe, die erst bei der Bestandsaufnahme sichtbar werden
- Auflagen durch Denkmalschutz und Baurecht