Umbau und Sanierung, wenn das Einfamilienhaus zu groß wird

Auszug der Kinder aus dem Elternhaus: Plötzlich wird das Haus zu groß! Was tun?

Wo ein Eigenheim für viele junge Familien heutzutage immer unerreichbarer ist, war die finanzielle Hürde damals geringer: Entsprechend viele "ausgewachsene" Familien mit groß gewordenen Kindern finden sich damit plötzlich in einem verlassen und groß wirkenden Haus mit einem riesigen Grundstück wieder.
Die Kinder sind ausgeflogen, sind ausgezogen, leben in anderen Städten zum Studieren oder haben selbst eine Familie gegründet. Leise geworden ist es im Elternhaus, welches einst gefüllt war mit Leben zwischen Kindergeschrei und Auszugsfeier.
Und so sehr Eltern die Zeit für sich wieder gerne nutzen lernen, gänzlich mit Leben füllen lässt sich das Eigenheim nur schwer wieder: Was tun mit den leerstehenden Zimmern? Dem vielen Platz? Viele Eltern machen sich Gedanken über eine Renovierung und Ideen für den Umbau des Hauses werden geboren. Andere wiederum denken über einen Auszug nach und möchten sich in einem neuen Haus verkleinern: Einen Bungalow bauen zum Beispiel, wegen der intrinsischen Barrierefreiheit, verspricht auch für die kommenden Jahre im höheren Alter einen hohen Lebensstandard.
Das wiederum wirft Fragen zum Elternhaus auf: vermieten oder verkaufen? Vorher noch Sanieren?

Dieser Artikel soll einen Überblick darüber geben, welche Möglichkeiten Eltern haben, die nach dem Auszug der Kinder mit einer zu groß gewordenen Immobilie betraut sind, vom Umbau bis zum Auszug.

 

Die Entscheidungsbasis: Antworten auf grundlegende Fragen und viel Zeit für sich

Um sich überhaupt darüber im Klaren zu sein, wie es mit der aktuellen Lebensplanung weitergehen soll, sollte man sich zunächst viel Zeit dafür nehmen, über die eigenen kommenden und gemeinsamen Ziele nachzudenken. Für viele war das Großziehen der Kinder meist über zwei Jahrzehnte hinweg die Hauptaufgabe, eine neue zu finden, hört sich einfacher an als es ist. In jedem Fall ist es wichtig, sich über die Auswirkungen der großen vergangenen Verantwortung bewusst zu werden, die im Übrigen nie ganz aufhören wird:

Der Wunsch (wieder mehr) zu reisen ist in vielen Eltern herangereift, andere möchten einfach nur Ruhe und wieder andere haben vor, ein Hobby zum Beruf zu machen. Manche haben auch überhaupt keine Idee, was mit sich anzufangen ist. Sowohl die aktive als auch die passive Variante entspringen jedoch der vorangegangenen Verantwortungslast und können entsprechend überreaktiv wirken. Wer aus Reiselust gleich sein Haus verkauft, um mit dem Wohnmobil die Welt zu bereisen, könnte nach wenigen Wochen oder Monaten wieder Heimweh verspüren. Und wer ohne Ziel die Situation so annimmt wie sie ist, tut sich ebenfalls nichts Gutes. Der erste Schritt nach dem Auszug der Kinder ist daher eine ausgleichende Zeitspanne zu schaffen, in der nicht über ernsthafte Maßnahmen wie z.B. die Sanierung oder den Verkauf des Eigenheims entschieden wird.

Verreisen kann eine erste Alternative sein, doch langfristig stellt sich die Frage: Was tun mit dem zu großen, alten Haus?

 

Ziele reifen heran: Bleiben und umbauen oder ausziehen und neubauen?

Nach der ersten Pufferzeit liegen die Gedanken und Ziele stabil und es kann eine Entscheidung gefällt werden, die im Grunde nur zwei Richtungen kennt: Bleiben oder ausziehen? Wer bleibt, kann die Sanierung und insbesondere den Umbau der Immobilie auf die neuen Bedürfnisse planen: Kinderzimmer gehören ja nun nicht mehr dazu. Wer geht, sollte das Haus möglichst gut verkaufen und sich Gedanken um die neue Immobilie machen. In beiden Fällen steht eine Veränderung der umgebenden Immobilie an. Um bei der Entscheidung zu helfen, lohnt es sich, Klarheit über die folgenden Aspekte zu schaffen:

• Lokalität:
  Besteht der Wunsch, an einem anderen Ort zu leben? Wenn ja ist der Auszug aus der Immobilie unausweichlich. Oder möchte man den Ort nicht verlassen? Dann ist der Auszug wiederum keine Möglichkeit.
  
  
• Gesundheit:
  Ist man gesundheitlich für Sanierungs- und Umbaumaßnahmen in der Lage? Insbesondere die nervliche Belastung sollte nicht unterschätzt werden. Wenn nein, ist der Auszug in ein schlüsselfertiges Haus, zum Beispiel ein Fertighaus unserer Baufirmen, wohl die bessere Wahl. Andere wiederum sind vielleicht noch fit genug, um beim Umbau noch tatkräftig mitzuhelfen, dann spricht nichts gegen das Bleiben.
  
  
• Finanzen:
  Wie steht es um die finanziellen Möglichkeiten? Manche Eltern haben nach dem Auszug der Kinder z.B. wegen der Finanzierung eines Studiums kaum oder gar weniger finanziellen Spielraum. Andere wiederum haben mehr oder können auf Erspartes zurückgreifen. Wer in ein neues, kleineres Haus zieht, kann sogar Geld verdienen, während diejenigen, die das alte Haus umbauen und sanieren, garantiert Geld drauflegen müssen. Durch eventuelle Förderungen kann die finanzielle Belastung allerdings gesenkt werden.
  
  
• Ideen und Nutzung:
  Was hat man mit dem eigenen Leben noch vor und in welchem Wohnumfeld möchte man leben? Bietet sich das alte Haus im Rahmen eines Umbaus vielleicht dazu an, teilzuvermieten? Oder möchte man in ein Hausboot ziehen? Diese Fragen zeigen, wie vielfältig in diesem Aspekt Fragen auftauchen: Die eigenen Vorhaben, Ideen und Nutzungsmöglichkeiten für die Immobilie haben entsprechend den größten Einfluss auf die Entscheidung, auszuziehen oder zu bleiben.

 

Bleiben: Die Gemeinschaft gibt Halt und Lebensfreude

Wer sich entschieden hat, zu bleiben, hat meist Bindungen zum Ort, zum Haus und zu den Menschen in der Umgebung. Ein über Jahre aufgebauter Rückhalt und Engagement in Stadt oder Gemeinde sind fast immer Garanten dafür, dass das Bleiben die richtige Entscheidung ist. Es stellt sich dann die Frage, was mit der nun zu groß gewordenen Immobilie geschehen soll: Wie ist sie zu sanieren bzw. umzubauen? Mit welchem Ziel geschieht das überhaupt, was will man dadurch erreichen?

 

Das Mindeste: Neunutzung alter Flächen und Räume

Was sich auch ohne großen Invest erreichen lässt, ist die Neuordnung der Inneneinrichtung und die Neunutzung der nun nicht mehr genutzten (Kinder-)Zimmer. Daraus können zum Beispiel Räume für Hobbies werden oder auch Arbeitszimmer sowie Räume zur Entspannung und zum Sport, beides wird gerade im Alter immer wichtiger. Ein kleiner Fitnessraum mit Sauna oder Infrarot-Therme erhöht die Lebensqualität und sorgt für sportliche Ausgeglichenheit und Entspannung. 

Der Umbau eines ehemaligen Kinderzimmers zu einer Wellness-Oase mit Sauna erhöht die Lebensqualität und die Gesundheit im Alter. 

 

Sanierung der Immobilie

Der nächste Schritt wäre eine Sanierung des ehemaligen Einfamilienhauses. Dies ist im Hinblick auf ein verbessertes und neues Lebensgefühl für den neuen beginnenden Lebensabschnitt eine sehr passende Möglichkeit, die Innenarchitektur des Hauses komplett neu auf die nun nur noch meist zwei Bewohner abzustimmen. Hier dürfen gerne auch gänzlich neue Konzepte ans Tageslicht treten: Warum muss die Küche beispielsweise da sein, wo sie schon immer war? Ein Innenarchitekt kann hier sehr gut weiterhelfen. Dieser hat (und wenn nicht, sollte man es selbst tun) auch immer die Barrierefreiheit im Blick, die in den kommenden Jahren von immer größerer Bedeutung für die Lebensqualität sein wird, aber zusätzlich auch den Wert der Immobilie steigert. Eine Sanierung kann auch über die Innenarchitektur hinaus gehen und beispielsweise die Heizung, die Fassade, den Garten oder das Dach betreffen. Oft lassen sich hier Ressourcen teilen, beispielsweise ist ein neues Dach sehr gut mit dem Ausbau des Dachbodens kombinierbar.

 

Förderung für verbesserte Energieeffizienz

Insgesamt entstehen bei Sanierungsarbeiten generell allerdings sehr schnell hohe Kosten. Wer sich dafür entscheidet und sich die ersten Angebote einholt, ist davon vielleicht abgeschreckt, allerdings sollte beachtet werden, dass der Kostendruck durch entsprechende Fördermittel gesenkt werden kann. Beispiele für Förderungen im Rahmen einer Sanierung von Bestandsimmobilien sind:

 

Hinweis zum aktuellen Stand: Die Tabelle zeigt ältere Förderbedingungen. Seit dem 21. Juli 2026 gelten angepasste Konditionen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Für eine neue Heizung beträgt die Grundförderung laut KfW zum Beispiel 30 Prozent, zusammen mit Boni höchstens 70 Prozent der förderfähigen Kosten. Prüfen Sie die aktuellen Sätze vor der Beauftragung bei BAFA und KfW.

 

Im Übrigen sind darüber hinaus auch die Planungsmaßnahmen bzw. deren Kosten förderbar, ebenso wie dass es viele indirekte „Förderungen“ beispielsweise für denkmalgeschützte Gebäude gibt, wie Steuererleichterungen. Idealerweise werden eventuelle Förderungen seitens der Dienstleister vom Handwerksbetrieb bis zum Bauunternehmen bereits bei Angebotserstellung berücksichtigt. Zur Sicherheit ist hier aber auch immer eine individuelle Eigenrecherche, das direkte Nachfragen bei den zuständigen Behörden wie dem BMWE (Bundesministerium für Wirtschaft und Energie) oder der kfw (Kreditanstalt für Wiederaufbau) oder auch die Beauftragung eines entsprechenden Beraters zu empfehlen.

Beispielgrundriss für barrierefreihes Wohnen in einem Bungalow der Firma Fingerhaus GmbH. (C) Fingerhaus GmbH

 

Förderung für Maßnahmen zur Barrierefreiheit

Auch für Barrierefreiheit bzw. für entsprechende An- und Umbauten wie Treppenlifte, Fahrstühle oder ähnliche Einrichtungen können Hauseigentümer eine Förderung erhalten. Die Pflegekasse bezuschusst „wohnumfeldverbessernde Maßnahmen“ mit bis zu 4.180 Euro je Maßnahme. Leben mehrere Personen mit Pflegegrad im Haushalt, sind bis zu 16.720 Euro möglich (Stand 2026 laut Bundesgesundheitsministerium). Zuschüsse für derartige Maßnahmen kommen im Kern von drei Parteien: 

• Staatliche Träger wie die Renten- und Pflegeversicherungen
• Regionale Programme der Bundesländer, Städte oder Kommunen
• Privater finanzieller Support wie Stiftungen oder Vereine

 Zudem besteht auch hier die Möglichkeit einer Förderung durch die kfw. Entsprechende Förderprogramm gibt es zum Beispiel auch für den barrierefreien Umbau des Bades, des Eingangsbereiches, von Treppen Stufen oder der Terrasse. Ebenso können Einfamilienhäuser umgebaut werden zu Mehrgenerationenhäuser mit Gemeinschaftsräumen oder Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung.

 

Stark im Kommen aktuell: Mehrgenerationenhäuser -  Alt und Jung wohnen unter einem Dach, in getrennt nutzbaren Wohnbereichen

 

Umbau mit tiefgreifenden Veränderungen

Die obigen Fördermöglichkeiten gelten natürlich auch bei tiefgreifenderen Maßnahmen, welche die Maxime der Möglichkeiten bei der alten Immobilie darstellen: Ein Umbau. Hier wird nicht nur umgeräumt oder saniert, hier werden Wände entfernt, neue geschaffen, Fenster erstellt oder gar Stockwerke geöffnet. Diese maximale Freiheit kann aus dem alten Haus fast schon ein komplett anderes schaffen, ist dafür allerdings auch mit den höchsten Kosten verbunden. Ein Umbau erlaubt es den Hauseigentümern entweder, die nicht genutzten Zimmer zu größeren zu fusionieren und so ein offeneres Lebensgefühl mit mehr Platz zu genießen, oder auch einen Teil der Immobilie zu einer Wohnung zu transformieren, die dann beispielsweise vermietet werden kann, was am Ende natürlich wieder die Kosten puffert und sogar einen Teil zur Altersvorsorge beiträgt.

 

Ausziehen: Abenteuer und Freude auf eine neue Heimat

Wer sich hingegen entscheidet, ein neues Haus und damit in der Regel auch eine neue Heimat zu beziehen, hat es zumindest nervlich etwas einfacher, insofern keine Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen anfallen. Ein Umzug ist allerdings auch kein leichtes Spiel. Dennoch lockt viele zum Beispiel der sonnige Süden Deutschlands oder gar die spanische Sonne. Auch das Auswandern in ein anderes Land kann hier eine valide Möglichkeit sein, sich seinen Traum zu erfüllen, besonders angesichts der immer weiter sinkenden Renten, die durch Lohnunterschiede wie Deutschland zu Spanien oder Albanien in den entsprechenden Ländern dennoch ein sehr angenehmes Leben ermöglichen.

 

Haus verkaufen oder vermieten?

Wer in ein neues Haus zieht, entscheidet sich meistens dazu, das alte Haus zu verkaufen. Dazu ist im Regelfall auch zu raten, wenn es sich nicht gerade um ein wohnblockartiges und gut als Mietshaus einsetzbares Gebäude handelt, denn es macht die Sache einfacher: Bei einem vermieteten Haus stehen steuerlich neue Herausforderungen bereit, ganz zu schweigen von dem Aufwand neue Mieter zu finden, bestehende glücklich zu stimmen oder entsprechend eine Hausverwaltung zu bezahlen. Finanziell ist man zudem im Vorteil, wenn man das alte Haus verkauft, denn dann lässt sich das neue damit bezahlen. Wer sich hier verkleinert oder andere Effekte wie beispielsweise günstige Gegenden nutzt, hat am Ende vielleicht noch ein kleines Vermögen übrig, das dann in andere Dinge investiert werden kann.

 

Förderung für besonders energieeffiziente Gebäude

Nun sollten diejenigen, die neu bauen oder ein anderes Gebäude kaufen, allerdings auf dieselben Aspekte achten wie beim Umbau einer Immobilie: Auch hier gibt es Fördermittel für Neubauten, wie beispielsweise die Förderung für ein Passivhaus oder ein Effizienzhaus 40 und 40 Plus. Diese beiden Stufen beschreiben die Energieeffizienz des Gebäudes (40 Plus ist hier besser als 40, je niedriger die Zahl, desto besser). Im Falle eines 40 Plus Hauses wird ein energieeffizientes Haus mit zusätzlicher Technik wie Photovoltaik, Batteriespeicher und HVAC mit Wärmerückgewinnung (Wärmepumpen-Lüftungstechnik) gebaut. Auch hier gilt es jedoch individuell zu erfragen, wie hoch mögliche Förderungen sind und ob sich das am Ende auch lohnt.

Zum aktuellen Stand: Die Neubauförderung des Bundes läuft heute über das KfW-Programm Klimafreundlicher Neubau (297, 298). Es fördert mit Krediten Häuser im Standard Effizienzhaus 55 oder Effizienzhaus 40, mit QNG-Siegel bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit. Eine eigene Förderstufe Effizienzhaus 40 Plus gibt es darin nicht.

 

Welcher Haustyp kommt in Frage?

Die Suche nach einem neuen Haus ist für die meisten älteren Paare bzw. Eltern, deren Kinder ausgeflogen sind, eine Zeit der Aufregung aber auch der Abschätzung und der Konfrontation mit der Realität: Denn es wird schnell klar, dass Barrierefreiheit einen Kernaspekt bei der Entscheidung ausmacht. Da die Größe des Hauses eine untergeordnete Rolle spielt, liegt es für viele nahe, in ein einstöckiges Gebäude zu ziehen, beispielsweise in einen Bungalow. Schauen Sie sich dazu unsere Beispiele für den Winkelbungalow an. Doch was kostet ein Bungalow? Eine kurze Kostenübersicht haben wir Ihnen ebenfalls ausgelistet.

Beispielbungalow der Firma Living Fertighaus GmbH.

 

Hybride Lösungen: Wer nie ganz geht aber auch nicht immer bleibt

Es gibt auch die Möglichkeit, gleichzeitig zu bleiben und zu gehen: Damit ist die Weiternutzung der Immobilie als Wohnsitz oder Zweitwohnsitz gemeint, während eine weitere Immobilie das entsprechende Gegenstück darstellt. Eine solche Konstellation ist zum Beispiel für diejenigen ideal, die den kalten Winter nicht in Deutschland verbringen möchten und sich ein Ferienhaus in einer warmen Gegend leisten können. Wie schon implizit erwähnt bedingt diese Variante natürlich, dass man entsprechendes Kapital mitbringt oder die Muße und Planungsfähigkeit, die entsprechend ungenutzte Immobilie für eine gewisse Zeit zu vermieten. Wer sich für eine solche hybride Lösung entscheidet, wählt in aller Regel Teile beider vorgeschlagenen Lösungen aus: Von der Sanierung oder dem Umbau wegen der Teilung in zwei Wohnungen oder die Abtrennung einer Ferienwohnung bis hin zum Neukauf eines Bungalows im Ausland.

 

Zusammenfassung

Wer erfolgreich Kinder großgezogen hat und nunmehr in einem Flur mit leeren Zimmern steht sollte sich Zeit nehmen, um sich über die Ziele der kommenden Jahre klar zu werden. Egal welche man wählt, besondere Berücksichtigung sollten dabei stets die Bindung an den Ort, der persönliche Geschmack, die finanziellen Möglichkeiten und die Gesundheit spielen. Der neue Lebensabschnitt lässt sich durch Maßnahmen am Gebäude oder den Umzug in eine neue Immobilie gebührend begrüßen: In beiden Fällen sind beim Berechnen der Kosten mögliche Fördergelder zu berücksichtigen: Je nach Maßnahme und Höhe ist das oft der entscheidende Faktor. Auch eine Zwischenlösung mit Zweitwohnsitz ist denkbar, erfordert allerdings die höchste Investition.

 

Diese Angaben sind eine allgemeine Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall vor Vertragsschluss von einem Anwalt, Notar oder einer Verbraucherzentrale prüfen.

Häufige Fragen zum Umbau des Einfamilienhauses

Wie kann ich mein Haus verkleinern, ohne auszuziehen?

Ein Haus lässt sich verkleinern, ohne dass Sie ausziehen: Sie nutzen weniger Fläche selbst und geben den Rest einer anderen Nutzung. Der einfachste Weg ist, ungenutzte Räume abzutrennen und stillzulegen, damit sie nicht beheizt werden müssen. Weiter geht der Umbau zu einer abgeschlossenen Einliegerwohnung, die Sie vermieten oder Angehörigen überlassen. Wer das Erdgeschoss barrierearm umbaut, kann dort auf einer Ebene wohnen und das Obergeschoss abgeben. Welche Lösung passt, hängt vom Grundriss, von der Lage der Treppe und von den Anschlüssen für Wasser und Heizung ab.

Kann ich ein Einfamilienhaus in ein Zweifamilienhaus umbauen?

Ja, das ist oft möglich, aber mehr als ein Innenumbau. Jede Wohnung braucht einen eigenen, abgeschlossenen Zugang, eine eigene Küche und ein eigenes Bad. Hinzu kommen Anforderungen an Brand- und Schallschutz zwischen den Wohnungen, gegebenenfalls ein weiterer Stellplatz und getrennte Zähler. Weil eine zusätzliche Wohnung entsteht, ist der Umbau in der Regel genehmigungspflichtig. Lassen Sie die Machbarkeit zuerst von einem Architekten prüfen. Wie sich die beiden Wohnformen unterscheiden, lesen Sie auf unserer Seite zum Zweifamilienhaus.

Gibt es eine Förderung für den Umbau eines Einfamilienhauses?

Für den Umbau selbst gibt es keine allgemeine Förderung, wohl aber für bestimmte Maßnahmen. Energetische Sanierungen wie Dämmung, neue Fenster oder eine neue Heizung fördert der Bund über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bei BAFA und KfW. Deren Bedingungen wurden zum 21. Juli 2026 angepasst, prüfen Sie die aktuellen Sätze deshalb vor der Beauftragung. Für den barrierefreien Umbau zahlt die Pflegekasse bei Pflegegrad einen Zuschuss für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen. Hinzu kommen regionale Programme von Ländern und Kommunen.

Brauche ich für den Umbau eine Baugenehmigung?

Das hängt vom Umfang ab und regelt die Bauordnung Ihres Bundeslandes. Kleinere Arbeiten im Inneren, etwa neue Böden oder ein neues Bad, sind meist genehmigungsfrei. Eingriffe in tragende Wände, eine neue Wohneinheit, eine geänderte Nutzung oder Anbauten brauchen dagegen häufig eine Genehmigung oder zumindest eine Prüfung durch einen Statiker. Fragen Sie vor Beginn beim Bauamt Ihrer Gemeinde nach. Das kostet wenig und schützt vor einem Baustopp oder einem teuren Rückbau.

Lohnt es sich, das zu große Haus zu verkaufen und neu zu bauen?

Das lässt sich nur im Einzelfall beantworten. Für einen Verkauf und Neubau spricht, dass Sie ein kleineres, barrierearmes und energieeffizientes Haus bekommen, zum Beispiel einen Bungalow auf einer Ebene. Dagegen sprechen Umzug, Kaufnebenkosten, Grundstückssuche und der Abschied vom gewohnten Umfeld. Rechnen Sie beide Wege durch: den möglichen Verkaufserlös gegen die Kosten für Umbau und Sanierung auf der einen und für Grundstück und Neubau auf der anderen Seite. Mit unserem Baukostenrechner können Sie die Neubau-Seite überschlagen.

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