Was bedeuten Erbpacht und Erbbaurecht beim Grundstückskauf?
Beim Erbbaurecht kaufen Sie das Grundstück nicht, sondern erhalten das veräußerliche und vererbliche Recht, darauf ein Haus zu haben (§ 1 ErbbauRG). Das Grundstück bleibt im Eigentum des Erbbaurechtsgebers, meist einer Gemeinde, Kirche oder Stiftung. Dafür zahlen Sie in der Regel einen jährlichen Erbbauzins. „Erbpacht“ ist ein veralteter Begriff, der umgangssprachlich noch für das Erbbaurecht verwendet wird.
Erbpacht oder Erbbaurecht: Was ist der Unterschied?
Rechtlich gibt es das Erbbaurecht, geregelt im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Die „Erbpacht“ bezeichnete früher ein Nutzungsrecht an landwirtschaftlichen Flächen und wird heute nur noch umgangssprachlich genutzt. Wer bei Angeboten „Erbpacht“ liest, meint praktisch immer ein Erbbaurecht.
So funktioniert das Erbbaurecht
- Vertrag und Grundbuch: Der Erbbaurechtsvertrag wird im Grundbuch des Grundstücks eingetragen. Zusätzlich wird für das Erbbaurecht ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt.
- Haus und Recht: Das Haus gehört rechtlich zum Erbbaurecht, nicht zum Grundstück.
- Verkauf und Beleihung: Das Erbbaurecht kann vererbt, verkauft und mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet werden. Im Vertrag kann vereinbart sein, dass der Grundstückseigentümer dem Verkauf oder der Belastung zustimmen muss.
- Laufzeit: Die Laufzeit legt der Vertrag fest, bei Wohnhäusern erstreckt sie sich üblicherweise über mehrere Jahrzehnte.
Erbbauzins: Was kostet das Erbbaurecht?
Der Erbbauzins wird im Vertrag vereinbart. Er kann an die wirtschaftliche Entwicklung gekoppelt sein, sodass er sich im Lauf der Jahre erhöht. Bei Wohnbebauung darf eine Erhöhung nicht unbillig sein: Maßstab ist die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung seit Vertragsschluss, und eine Erhöhung darf frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss oder der letzten Erhöhung verlangt werden (§ 9a ErbbauRG). Klären Sie vor Vertragsschluss, nach welchem Index und in welchem Rhythmus angepasst wird.
Was passiert nach Ablauf des Erbbaurechts?
Läuft das Erbbaurecht durch Zeitablauf aus, muss das Haus nicht abgerissen werden. Der Grundstückseigentümer hat dem Erbbauberechtigten dafür grundsätzlich eine Entschädigung zu zahlen (§ 27 ErbbauRG). Höhe, Zahlungsart und ein möglicher Ausschluss können im Vertrag geregelt sein. Eine Mindestentschädigung von zwei Dritteln des Werts des Bauwerks gilt nur, wenn das Erbbaurecht der Wohnversorgung minderbemittelter Bevölkerungskreise dient. Der Eigentümer kann die Zahlung auch abwenden, indem er das Erbbaurecht für die voraussichtliche Standdauer des Hauses verlängert. Lesen Sie die Regelung zum Vertragsende deshalb genau.
Vorteile und Nachteile des Erbbaurechts
- Vorteil: Sie müssen den Grundstückskaufpreis nicht aufbringen. Das senkt die Finanzierungssumme und kann die Anfangsbelastung verringern.
- Nachteil: Sie zahlen den Erbbauzins dauerhaft, das Grundstück gehört Ihnen nie. Zinsanpassungen können Ihre Belastung erhöhen.
- Nachteil: Banken prüfen Erbbaurechte bei der Finanzierung genauer, und die Restlaufzeit beeinflusst Beleihung und Wiederverkauf.
Beim klassischen Kauf eines Baugrundstücks helfen die Hinweise unter Baugrundstück kaufen. Haustypen für Ihr Vorhaben finden Sie unter Einfamilienhaus bauen.
Diese Angaben sind eine allgemeine Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall vor Vertragsschluss von einem Anwalt, Notar oder einer Verbraucherzentrale prüfen.