Eigenmietwert: Bedeutung und Erklärung
Der Eigenmietwert ist ein rechnerisches Einkommen, das Eigentümern angerechnet wird, die ihre Immobilie selbst bewohnen. Er entspricht dem Mietzins, den sie bei Vermietung des Wohnraums erzielen könnten, und wird versteuert, obwohl kein Geld fließt. In Deutschland gibt es den Eigenmietwert nicht mehr, in der Schweiz gilt er noch.
Diese Seite erklärt, wie der Eigenmietwert berechnet wird, warum Hauseigentümer in Deutschland ihn nicht versteuern und was sich in der Schweiz ändert. Stand: Oktober 2026.
Eigenmietwert berechnen
Wie der Wert ermittelt wird
Ausgangspunkt ist die Frage, welchen Mietzins ein Mieter für den Wohnraum zahlen würde, wenn der Eigentümer ihn vermieten würde. Dieser fiktive Mietzins ist der Maßstab. Der Wert wird als Einkommen in der Steuererklärung angerechnet, der Eigentümer zahlt darauf Einkommensteuer. Die genauen Werte erfahren Sie von der Steuerverwaltung Ihres Kantons.
Marktmiete und Mietspiegel
Der Marktwert dient als Orientierung. Ändert sich das Mietniveau in einer Gemeinde, kann der Eigenmietwert angepasst werden. Das ist für Eigentümer wichtig, weil steigende Mieten in der Region auch den steuerbaren Wert erhöhen können.
Eigenmietwert in Deutschland
Warum es ihn nicht gibt
In Deutschland gibt es keinen Eigenmietwert. Die Besteuerung des Nutzungswerts der selbstgenutzten Wohnung wurde durch das Wohneigentumsförderungsgesetz vom 15. Mai 1986 abgeschafft. Für Altfälle galt eine Übergangsregelung bis Ende 1998 (Bundesfinanzhof, Urteil VI R 22/17). Wer sein Haus oder seine Wohnung selbst bewohnt, muss darauf also keine Einkommensteuer zahlen.
Das bedeutet nicht, dass der Hauskauf steuerfrei bleibt. Beim Erwerb fallen unter anderem die Grunderwerbsteuer und weitere Nebenkosten an. Wer die Entscheidung Haus bauen oder kaufen vorbereitet, sollte diese Kosten von Anfang an einplanen.
Eigenmietwert in der Schweiz: Abschaffung und aktueller Stand
In der Schweiz wird der Eigenmietwert noch heute erhoben. Das Schweizer Stimmvolk hat am 28. September 2025 jedoch die Abschaffung beschlossen: 57,7 Prozent stimmten für die Reform. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 festgelegt, dass die Änderung am 1. Januar 2029 in Kraft tritt (Eidgenössisches Finanzdepartement, admin.ch). Bis dahin gilt das bisherige System.
Was ändert sich mit der Reform ab 2029?
- Der Eigenmietwert entfällt für selbstgenutztes Wohneigentum.
- Der Abzug der Unterhaltskosten entfällt ebenfalls.
- Schuldzinsen sind nur noch anteilig und zeitlich begrenzt abziehbar, über einen Abzug für Ersterwerber.
- Die Kantone dürfen eine Sondersteuer auf selbstgenutzte Zweitliegenschaften erheben.
Wer profitiert von der Abschaffung?
Das hängt vom Einzelfall ab. Die Reform streicht den Eigenmietwert, aber auch die Abzugsmöglichkeiten. Wer bisher viele Kosten abgezogen hat, kann schlechter dastehen als vorher. Wie sich die Änderung auf Sie auswirkt, lässt sich ohne Ihre Zahlen nicht sagen.
Was Hauseigentümer beachten sollten
Abzüge und Zweitwohnungen
Solange der Eigenmietwert in der Schweiz gilt, können Eigentümer Unterhaltskosten abziehen. Für selbstgenutzte Zweitliegenschaften dürfen die Kantone ab 2029 eine Sondersteuer erheben. Wer eine Immobilie finanziert, findet Grundlagen in unserem Beitrag zur Baufinanzierung.
Diese Angaben sind eine allgemeine Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall vor Vertragsschluss von einem Anwalt, Notar oder einer Verbraucherzentrale prüfen.
Häufige Fragen zum Eigenmietwert
Was ist genau der Eigenmietwert?
Ein fiktives Einkommen aus der Selbstnutzung der eigenen Immobilie, das der Staat besteuert.
Gibt es den Eigenmietwert in Deutschland?
Nein, er wurde mit dem Wohneigentumsförderungsgesetz von 1986 abgeschafft.
Was passiert mit dem Eigenmietwert ab 2029?
In der Schweiz entfällt er zum 1. Januar 2029, zusammen mit dem Abzug der Unterhaltskosten.