Was ist eine Baufinanzierung?
Die Baufinanzierung ist ein langfristiges Darlehen, mit dem der Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie bezahlt wird. Die Bank sichert es über eine Grundschuld ab, die ins Grundbuch eingetragen wird. Das unterscheidet die Baufinanzierung vom gewöhnlichen Ratenkredit und ist der Grund für die deutlich niedrigeren Zinsen.
Die Baufinanzierung heißt auch Immobilienfinanzierung, Immobilienkredit oder Baukredit. Der Ratgeber zum Baukredit stellt die Varianten der Baufinanzierung und die Kostenplanung ausführlicher vor.
Wie funktioniert eine Baufinanzierung?
Am häufigsten ist das Annuitätendarlehen. Die monatliche Rate besteht aus Zins und Tilgung und bleibt innerhalb der Zinsbindung gleich. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil wächst. Wie hoch die Bauzinsen sind, ändert sich laufend, deshalb nennt dieser Eintrag keine Zinssätze. Aktuelle Konditionen erfragen Sie bei Banken und Vermittlern und vergleichen sie über den Gesamteffektivzins, der alle Kosten des Darlehens einrechnet.
Eigenkapital bei der Baufinanzierung
Als Richtwert gilt, dass die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden sollten. Dazu zählen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und, falls vorhanden, die Maklerprovision. Diese Posten erhöhen den Wert der Immobilie nicht und lassen sich deshalb nur schwer beleihen, der Kaufpreis selbst dient dagegen als Beleihungsgrundlage. Nach Angaben der Verbraucherzentrale verlangen Banken oft, dass rund 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln stammen. Wenig Eigenkapital bedeutet in der Regel höhere Zinsen und eine längere Tilgung. Mehr dazu steht beim Stichwort Eigenkapital, die Kosten rund um den Bau erklärt der Eintrag zu den Baunebenkosten.
Zinsbindung
Die Zinsbindung, auch Sollzinsbindung genannt, legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins gilt. Nach ihrem Ende bleibt eine Restschuld, die zu den dann gültigen Konditionen weiterfinanziert wird. Eine lange Zinsbindung kostet einen Aufschlag und kauft dafür Planungssicherheit. Die Verbraucherzentrale nennt eine Zinsbindung von 20 Jahren als Option, die nicht zwingend notwendig ist.
Tilgung und Sondertilgung
Die Tilgung ist der Anteil der Rate, der die Schuld verringert. Je höher der Tilgungssatz zu Beginn, desto kürzer läuft das Darlehen und desto weniger Zinsen fallen insgesamt an. Vereinbaren Sie ein Recht auf Sondertilgung und die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu ändern. Wie hoch Sondertilgung und Tilgungssatz ausfallen, steht im Darlehensvertrag.
Ablauf und Voraussetzungen
Einkommen und Bonität
Die Bank prüft Ihre Bonität, also Ihre Kreditwürdigkeit, anhand von Einkommen, Ausgaben und vorhandenem Vermögen. Als Faustregel nennt die Verbraucherzentrale, dass die Kreditrate nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen sollte. Wählen Sie nur eine Rate, die Sie auch bei steigenden Lebenshaltungskosten dauerhaft tragen können.
Finanzierungsbestätigung und Auszahlung
Vor dem Bauvertrag verlangt der Hersteller häufig einen Nachweis, dass die Finanzierung steht. Diesen stellt die Bank in Form einer Finanzierungsbestätigung aus. Beim Neubau wird das Darlehen nicht auf einmal benötigt. Für den noch nicht ausgezahlten Teil verlangen Banken meist nach drei bis zwölf Monaten Bereitstellungszinsen, hier lohnt es sich, eine bereitstellungszinsfreie Zeit zu verhandeln.
Woran die Baufinanzierung in der Praxis scheitert
Fast immer an den Posten, die nicht im Hauspreis stehen: Erschließung, Bodengutachten, Außenanlagen und die Bauzeitzinsen während der Bauphase. Rechnen Sie den Finanzierungsbedarf vorher durch, zum Beispiel mit dem Baukostenrechner, und lassen Sie sich die Finanzierungsbestätigung ausstellen, bevor Sie einen Bauvertrag unterschreiben.
Anschlussfinanzierung nach der Zinsbindung
Ist das Darlehen am Ende der Zinsbindung nicht vollständig getilgt, muss die Restschuld über eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Marktzins neu finanziert werden. Das kann die Rate erhöhen, wenn die Zinsen gestiegen sind. Vor Ablauf der Zinsbindung ist eine Kündigung in der Regel nicht möglich. Die Ausnahme: Ist die Zinsbindung länger als zehn Jahre, können Sie das Darlehen nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.
Diese Angaben sind eine allgemeine Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall vor Vertragsschluss von einem Anwalt, Notar oder einer Verbraucherzentrale prüfen.