Fertighausvertrag kein Kaufvertrag

Schlüsselfertiges Haus: Kaufvertrag oder Werkvertrag?

Ein Fertighausvertrag ist in der Regel kein Kaufvertrag, sondern ein Werkvertrag in der Form eines Bauvertrags: Der Anbieter schuldet das fertige Haus als Ergebnis (§ 631 BGB). Schließen Sie als Verbraucher einen Vertrag über den Bau eines neuen Hauses, ist es ein Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB). Kaufen Sie Haus und Grundstück zusammen vom Anbieter, ist es ein Bauträgervertrag (§ 650u BGB).

Der Begriff "schlüsselfertig" beschreibt dagegen nur den Leistungsumfang, nicht die Vertragsart. Es wird oft angenommen, ein Fertighausvertrag sei ein Kaufvertrag. Das passt nicht, weil das Haus nicht als fertige bewegliche Sache geliefert, sondern als Bauwerk auf dem Grundstück hergestellt wird. Ein Dienstvertrag liegt ebenfalls nicht vor: Er verpflichtet nur zu einer Tätigkeit (§ 611 BGB), der Fertighausanbieter schuldet aber das fertige Werk. Weil für Bauverträge besondere Rechtsgrundlagen gelten, verdienen sie besondere Beachtung.

Welche Vertragsarten gibt es beim Fertighaus?

Bauvertrag und Verbraucherbauvertrag auf dem eigenen Grundstück

Steht das Fertighaus auf Ihrem eigenen Grundstück, schließen Sie einen Bauvertrag. Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung eines Bauwerks (§ 650a BGB). Für Verbraucher gelten zusätzlich besondere Schutzvorschriften:

• Der Vertrag bedarf der Textform (§ 650i BGB), eine notarielle Beurkundung ist nicht vorgeschrieben.
• Der Anbieter muss Ihnen vor der Vertragserklärung eine Baubeschreibung übergeben (§ 650j BGB), sie wird grundsätzlich Vertragsinhalt (§ 650k BGB). Mehr dazu in der Bau- und Leistungsbeschreibung.
• Sie haben ein Widerrufsrecht von 14 Tagen, wenn der Vertrag nicht notariell beurkundet ist (§ 650l, § 355 BGB). Die Frist beginnt erst, wenn der Anbieter Sie ordnungsgemäß belehrt hat (§ 356e BGB).
• Abschlagszahlungen dürfen höchstens 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung betragen, und bei der ersten Abschlagszahlung ist Ihnen eine Sicherheit in Höhe von 5 Prozent der Gesamtvergütung zu leisten (§ 650m BGB). Wie ein Zahlungsplan aufgebaut sein kann, erklärt das Lexikon zur Zahlung nach Baufortschritt.

Bauträgervertrag bei Haus und Grundstück vom Anbieter

Erwerben Sie Haus und Grundstück vom selben Anbieter, handelt es sich um einen Bauträgervertrag. Für die Errichtung des Hauses gilt Werkvertragsrecht, für die Übertragung des Grundstücks Kaufrecht (§ 650u BGB). Weil dabei Eigentum an einem Grundstück übertragen wird, muss der Vertrag notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Einige Vorschriften zum Bauvertrag, darunter das Widerrufsrecht des Verbrauchers, gelten für den Bauträgervertrag nicht (§ 650u Abs. 2 BGB).

Kaufvertrag nur beim bestehenden Haus

Ein klassischer Kaufvertrag liegt eher vor, wenn ein bereits fertiges, bestehendes Haus samt Grundstück verkauft wird. Das ist beim Neubau eines Fertighauses nicht der Fall.

Was gehört in einen Fertighausvertrag?

Neben dem Preis und der Baubeschreibung sollte der Vertrag diese Punkte klar regeln:

• Fertigstellung: verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin oder zur Baudauer (§ 650k BGB)
• Zahlungsplan: Abschlagszahlungen, die zum Baufortschritt passen
• Abnahme: Sie müssen ein vertragsgemäß hergestelltes Werk abnehmen, wegen unwesentlicher Mängel darf die Abnahme nicht verweigert werden (§ 640 BGB)
• Änderungen und Sonderwünsche: Der Besteller kann Änderungen verlangen, die Parteien sollen sich über die Mehr- oder Mindervergütung einigen (§ 650b BGB)
• Kündigung: Der Besteller kann einen Bauvertrag bis zur Vollendung des Werkes jederzeit kündigen, der Anbieter behält aber seinen Vergütungsanspruch abzüglich ersparter Aufwendungen (§ 648 BGB)

Welche Rechte Sie bei Mängeln haben, erklärt das Lexikon zu den Gewährleistungsregelungen bei Werkverträgen.

VOB/B im Fertighausvertrag

Verträge nehmen häufig auf die VOB Bezug. Gemeint ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, früher Verdingungsordnung für Bauleistungen genannt. Ihr Teil B enthält Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen. Ergänzungen und Zusatzvereinbarungen führen oft zu Rechtsunsicherheit, ob einzelne Klauseln wirksam sind. Die Privilegierung der VOB/B bei der Inhaltskontrolle von Vertragsklauseln gilt nur gegenüber Unternehmern (§ 310 Abs. 1 Satz 3 BGB), nicht gegenüber Verbrauchern. Als einfache Faustregel gilt deshalb: Die VOB/B sollte nur dann Vertragsgrundlage werden, wenn sie nicht durch zusätzliche Bestimmungen grundlegend verändert wird.

Fertighausvertrag prüfen lassen

Lassen Sie den Vertrag samt Baubeschreibung und Zahlungsplan vor der Unterschrift von einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder einem unabhängigen Bauherrenberater prüfen. Hinweise dazu stehen im Ratgeber zum Fertighaus Bauvertrag. Diese Angaben sind eine allgemeine Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall vor Vertragsschluss von einem Anwalt, Notar oder einer Verbraucherzentrale prüfen. Rechtsstand: Oktober 2026.

Häufige Fragen zum Fertighausvertrag

Was bedeutet schlüsselfertig beim Hausbau?

Schlüsselfertig heißt, dass der Anbieter das Haus so weit herstellt, dass Sie nach der Übergabe einziehen können. Was genau dazugehört, legt die Baubeschreibung fest, lesen Sie sie deshalb vor Vertragsschluss genau. Der Begriff beschreibt nur den Leistungsumfang, nicht die Vertragsart: Auch ein schlüsselfertiges Fertighaus wird in der Regel über einen Werkvertrag bestellt. Die FAQ zum schlüsselfertigen Fertighaus erklärt, wann ein Haus als schlüsselfertig gilt.

Was ist ein Werkvertrag einfach erklärt?

Bei einem Werkvertrag verpflichtet sich der Unternehmer, das versprochene Werk herzustellen, der Besteller zahlt die vereinbarte Vergütung (§ 631 BGB). Geschuldet ist also ein Ergebnis, hier das fertige Haus, und nicht nur eine Tätigkeit. Ein Dienstvertrag verpflichtet dagegen nur zu einer Tätigkeit (§ 611 BGB). Beim Fertighaus auf Ihrem Grundstück ist der Werkvertrag der Bauvertrag, für Verbraucher in der Form des Verbraucherbauvertrags.

Muss ein Fertighausvertrag notariell beurkundet werden?

Das hängt von der Vertragsart ab. Ein Verbraucherbauvertrag über ein Haus auf Ihrem Grundstück bedarf nur der Textform (§ 650i BGB). Ein Bauträgervertrag, bei dem Sie auch das Grundstück vom Anbieter erwerben, muss notariell beurkundet werden, weil Grundstückseigentum übertragen wird (§ 311b BGB).