Zahlung des Kaufpreises nach Baufortschritt

Was bedeutet Zahlung nach Baufortschritt?

Zahlung nach Baufortschritt heißt, dass Sie beim Hausbau nicht den ganzen Preis auf einmal zahlen, sondern in Raten, die an den Stand der Bauarbeiten gekoppelt sind. Eine Rate wird erst fällig, wenn die vereinbarte Leistung, zum Beispiel der Rohbau oder die Dacheindeckung, erbracht ist. Wer ein Haus bauen lässt, achtet im Fertighausvertrag deshalb auf einen Zahlungsplan, der den Raten konkrete Bauabschnitte zuordnet.

Wie viel der Fertighaushersteller wann verlangen darf, hängt von der Vertragsart ab. Beim Bauvertrag mit einem Verbraucher gelten die Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Erwerben Sie Grundstück und Haus gemeinsam vom Anbieter (Bauträgervertrag), gilt zusätzlich die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die einen festen Ratenplan vorgibt. Für Fertighäuser auf Ihrem eigenen Grundstück ist meist der Bauvertrag maßgeblich. Ein Kaufpreis im engeren Sinn ist nur beim Bauträgervertrag gemeint, beim Bauvertrag zahlen Sie eine Vergütung.

Abschlagszahlungen im Bauvertrag

Nach § 632a BGB kann der Unternehmer eine Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangen. Das Gesetz kennt damit keine Zahlung für Leistungen, die noch nicht erbracht sind. Für Verbraucher, die ein neues Haus bauen lassen (Verbraucherbauvertrag, § 650i BGB), gelten dazu weitere Schutzregeln:

• Nachweis: Der Unternehmer muss die Leistungen durch eine Aufstellung nachweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung ermöglicht. Bis zur Abnahme liegt die Beweislast dafür, dass die Leistung vertragsgemäß ist, bei ihm (§ 632a Absatz 1 BGB).
• Einbehalt bei Mängeln: Sind die erbrachten Leistungen nicht vertragsgemäß, können Sie die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern (§ 632a Absatz 1 BGB).
• Obergrenze 90 Prozent: Alle Abschläge zusammen dürfen höchstens 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich Nachträgen betragen (§ 650m Absatz 1 BGB). Der Rest wird erst mit der Abnahme fällig.
• Sicherheit von 5 Prozent: Bei der ersten Abschlagszahlung muss Ihnen der Unternehmer eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent der Gesamtvergütung leisten. Auf sein Verlangen kann das auch dadurch geschehen, dass Sie Abschlagszahlungen bis zu dieser Höhe zurückhalten. Alternativ ist eine Garantie oder ein Zahlungsversprechen eines zugelassenen Kreditinstituts oder Kreditversicherers möglich (§ 650m Absatz 2 und 3 BGB).

Eine Vereinbarung, die Sie als Verbraucher zu einer Sicherheit für die Vergütung verpflichtet, die über die nächste Abschlagszahlung oder über 20 Prozent der Vergütung hinausgeht, ist unwirksam (§ 650m Absatz 4 BGB). Wann die Abschläge fällig werden, legt der Vertrag fest. Prüfen Sie deshalb, ob jede Rate einem erkennbaren Bauabschnitt zugeordnet ist.

Zahlungsplan nach MaBV beim Bauträger

Beim Bauträgervertrag darf der Unternehmer Abschläge nur verlangen, soweit sie gemäß einer Verordnung nach Artikel 244 des Einführungsgesetzes zum BGB vereinbart sind (§ 650v BGB). Die Grundlage ist § 3 Absatz 2 MaBV. Danach darf der Bauträger Zahlungen in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen. Die Teilbeträge setzen sich aus folgenden Anteilen zusammen: 30 Prozent der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten, bezogen auf Grundstückseigentum, und von der restlichen Vertragssumme die Sätze der Tabelle. Die dritte Spalte zeigt den Anteil an der gesamten Vertragssumme, errechnet aus den Sätzen der Verordnung.

Da höchstens sieben Teilbeträge erlaubt sind, fasst der Bauträger mehrere Abschnitte zu einer Rate zusammen. Fallen einzelne Leistungen nicht an, wird ihr Satz anteilig auf die übrigen Raten verteilt. Diese Tabelle ist ein Rahmen und kein festes Muster für jeden Vertrag.

Voraussetzungen vor der ersten Zahlung

Der Bauträger darf Zahlungen nach dem Ratenplan erst entgegennehmen, wenn mehrere Bedingungen erfüllt sind (§ 3 Absatz 1 MaBV):

• Der Vertrag ist rechtswirksam, die nötigen Genehmigungen liegen vor, und der Notar bestätigt das schriftlich.
• Eine Vormerkung zur Sicherung Ihres Anspruchs auf Eigentumsübertragung ist im Grundbuch eingetragen.
• Die Freistellung des Grundstücks von vorrangigen Grundpfandrechten ist gesichert, auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird.
• Die Baugenehmigung ist erteilt oder die Bestätigung nach den baurechtlichen Vorschriften liegt vor.

Alternativ kann der Bauträger nach § 7 MaBV Sicherheit für alle Ansprüche auf Rückgewähr oder Auszahlung Ihrer Vermögenswerte leisten. Dann gilt die Bindung an diesen Ratenplan nicht in dieser Form. Lassen Sie sich im Vertrag zeigen, welche der beiden Absicherungen gewählt wurde.

Welche Fehler im Zahlungsplan Sie vermeiden sollten

• Zahlung vor Leistung: Eine Rate bei Vertragsunterzeichnung oder vor Baubeginn passt nicht zum Grundsatz des § 632a BGB, dass Abschläge den Wert erbrachter Leistungen abbilden. Beim Bauträger darf nach § 3 MaBV sogar erst gezahlt werden, wenn Vertrag, Vormerkung und Baugenehmigung vorliegen. Werden Planungsleistungen vorab abgerechnet, sollten sie im Vertrag als eigene, bezifferte Leistung stehen.
• Rest erst nach der Dacheindeckung: Das ist weder im Bauvertrag noch beim Bauträger der gesetzliche Maßstab. Im Bauvertrag bleiben nach § 650m BGB mindestens 10 Prozent bis zur Abnahme offen, im Bauträgervertrag sind nach dem Ratenplan der MaBV nach Rohbau und Dach erst rund 64 Prozent fällig, gut 36 Prozent bleiben offen.
• Pauschale Raten ohne Bauabschnitt: Jede Rate sollte einem Gewerk oder Bauabschnitt zugeordnet sein, den Sie prüfen können.
• Fehlende Sicherheit: Prüfen Sie, ob die Sicherheit von 5 Prozent (§ 650m Absatz 2 BGB) geregelt ist. Beim Bauträger gilt das Gleiche für die Absicherung nach MaBV.

Warum der Abschluss besonders wichtig ist, erklärt der Beitrag zur Abnahme des Fertighauses: Mit der Abnahme wird die Schlussvergütung fällig, die Beweislast für die vertragsgemäße Leistung liegt bis dahin beim Unternehmer, und Sie sollten bekannte Mängel vorbehalten. Wer zu früh zahlt, nimmt sich Spielraum, wenn Mängel beseitigt werden müssen.

Bautenstand und Baufinanzierung: So fließt das Geld

Die Bank zahlt das Baudarlehen bei einem Neubau in Teilbeträgen aus. Beim Bauträger richten sich die Teilbeträge nach der MaBV, die Rechnungen reicht der Bauträger nach erbrachter Leistung bei der Bank ein. Baut ein Bauherr in Eigenregie, verlangt die Bank Rechnungen und Nachweise, außerdem Berichte, in denen ein Architekt den Baufortschritt bestätigt. Verzögert sich ein Bauabschnitt, hält die Bank die zugehörige Rate zurück. Dauert die Auszahlung länger als die vereinbarte bereitstellungszinsfreie Zeit, können Bereitstellungszinsen anfallen. Stimmen Sie deshalb Zahlungsplan und Auszahlungsplan der Baufinanzierung frühzeitig mit Ihrer Bank ab.

Einen Überblick über die anfallenden Baukosten geben Sie sich mit unserem Baukostenrechner.

Stand: Oktober 2026. Diese Angaben sind eine allgemeine Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall vor Vertragsschluss von einem Anwalt, Notar oder einer Verbraucherzentrale prüfen.

Häufige Fragen zur Zahlung nach Baufortschritt

Was bedeutet Baufortschritt?

Baufortschritt ist der Stand der Bauarbeiten, also welche Leistungen am Haus bereits erbracht sind, etwa Erdarbeiten, Rohbau, Dach oder Fenstereinbau. Das Gesetz knüpft Abschlagszahlungen an den Wert der erbrachten Leistungen. Den Nachweis muss der Unternehmer durch eine Aufstellung führen, die eine rasche und sichere Beurteilung ermöglicht. Sie können diesen Stand zum Beispiel von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen, bevor Sie zahlen.

Gibt es ein Muster für einen Zahlungsplan?

Für Bauträgerverträge gibt § 3 Absatz 2 MaBV den Rahmen vor: höchstens sieben Teilbeträge, beginnend mit 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten, danach Anteile für Rohbau, Dach, Installationen, Fenster, Putz, Estrich, Fliesen, Bezugsfertigkeit, Fassade und Fertigstellung. Beim Bauvertrag gibt es keinen gesetzlichen Muster-Zahlungsplan, dort gelten die 90-Prozent-Grenze und die Sicherheit. Der Vertrag muss die Raten Bauabschnitten zuordnen.

Was bedeutet Zahlung nach MaBV?

Gemeint ist die Zahlung nach der Makler- und Bauträgerverordnung. Sie gilt, wenn Sie das Grundstück und das Haus gemeinsam vom Bauträger erwerben. Der Bauträger darf Raten nur nach dem Bauablauf verlangen und erst, wenn unter anderem Vormerkung, Freistellung von Grundpfandrechten und Baugenehmigung vorliegen. Alternativ kann er Sicherheit für alle Rückzahlungsansprüche leisten und ist dann nach § 7 MaBV von diesem Ratenplan freigestellt.

Wie viel darf der Bauunternehmer vor der Abnahme verlangen?

Beim Verbraucherbauvertrag dürfen alle Abschlagszahlungen zusammen höchstens 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung betragen, einschließlich Nachträgen (§ 650m Absatz 1 BGB). Der Rest wird mit der Abnahme fällig. Zusätzlich steht Ihnen bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 Prozent zu, die Sie auf Verlangen des Unternehmers auch durch Einbehalt von Abschlägen bilden können.

Wie läuft die Auszahlung bei der Baufinanzierung ab?

Die Bank zahlt das Darlehen in Teilbeträgen aus, die dem Baufortschritt folgen. Sie braucht dafür Nachweise wie Rechnungen und, je nach Bank, Bestätigungen über den Baufortschritt. Gerät ein Bauabschnitt in Verzug, hält sie die zugehörige Rate zurück. Dauert die Auszahlung länger als die bereitstellungszinsfreie Zeit, fallen Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Betrag an. Fragen Sie Ihre Bank, welche Nachweise sie verlangt.