Was ist eine Bau- und Leistungsbeschreibung?
Die Bau- und Leistungsbeschreibung, kurz Baubeschreibung oder Bauleistungsbeschreibung, ist der Teil des Fertighausvertrags, der festlegt, welche Leistungen der Anbieter in welcher Art und Qualität erbringt. Sie beschreibt Planung, Bauausführung, Baustoffe und den technischen Ausstattungsgrad des Hauses. Damit ist sie die Grundlage, um Angebote zu vergleichen und spätere Streitigkeiten über den Leistungsumfang zu vermeiden.
Fertighauskunden sollten die Bau- und Leistungsbeschreibung vor der Unterschrift genau prüfen, denn sie bestimmt, was Sie für den vereinbarten Preis tatsächlich bekommen. Fehlen Mindestangaben, drohen Streit über den Leistungsumfang und Mehrkosten. Die Beschreibung muss den Umfang aller Leistungen darstellen: die Planung und die Bauausführung sowie Art und Qualität aller Baustoffe und Materialien. Auch der technische Ausstattungsgrad des Hauses muss eindeutig beschrieben sein.
Was gehört in die Bau- und Leistungsbeschreibung?
Mindestangaben nach dem Gesetz
Bei Verbraucherbauverträgen über ein neues Gebäude (§ 650i BGB) muss der Unternehmer dem Verbraucher rechtzeitig vor dessen Vertragserklärung eine Baubeschreibung in Textform übergeben (§ 650j BGB, Art. 249 § 1 EGBGB). Sie muss die wesentlichen Eigenschaften des Werks klar darstellen und mindestens diese Punkte enthalten (Art. 249 § 2 Abs. 1 Satz 2 EGBGB), soweit sie auf das Bauvorhaben zutreffen:
- allgemeine Beschreibung des Gebäudes, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise
- Art und Umfang der Leistungen, etwa Planung, Bauleitung, Arbeiten am Grundstück, Baustelleneinrichtung und Ausbaustufe
- Gebäudedaten und Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte
- Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik
- Konstruktion aller wesentlichen Gewerke und Beschreibung des Innenausbaus
- gebäudetechnische Anlagen, Sanitärobjekte, Armaturen, Elektroanlage, Informationstechnik und Außenanlagen
- Qualitätsmerkmale, denen das Gebäude genügen muss
Außerdem muss die Baubeschreibung verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten, oder die Dauer der Bauarbeiten, wenn der Baubeginn noch nicht feststeht. Mehr zu dieser Frist steht beim Fertigstellungstermin. Die Pflicht entfällt, wenn Sie oder ein von Ihnen Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben selbst machen. Sie gilt auch für Bauträgerverträge (§ 650u BGB).
Checkliste nach Gewerken
Die Bau- und Leistungsbeschreibung beim Fertighaus sollte jedes Gewerk einzeln beschreiben. Dazu gehören mindestens die folgenden Angaben:
| Gewerk | Was die Beschreibung nennen sollte |
|---|---|
| Erdarbeiten | mit oder ohne Keller, Bodengutachten |
| Planung | Planungsunterlagen, Entwurf, Bauleitung, Bauantrag |
| Maurerarbeiten | Baustelleneinrichtung, Keller, Fundament, Außen- und Innenwände, Kellerdecke, Erdgeschossdecke, Schornstein |
| Zimmerarbeiten | Dachstuhlart und Ausführung |
| Dachdeckerarbeiten | Ziegel und Dachentwässerung, belüftet oder nicht belüftet |
| Elektroinstallation | Lampenauslässe, Schalter und Steckdosen |
| Sanitäranlagen | Material der Wasserleitungen und Abflussrohre, Badausstattung, Heizungskeller, Küche, Rohre zum ausbaufähigen Dachgeschoss, Außenzapfstelle |
| Heizungsanlage | Höhe des Wärmebedarfs, Wärmeerzeuger und Heizkörper |
| Putzarbeiten | Innen- und Außenputz |
| Estricharbeiten | Art des Estrichs und in welchen Räumen |
| Fliesenarbeiten | Wert der Fliesen, Fußböden und Wände |
| Schlosserarbeiten | Art und Umfang der Metallarbeiten |
| Fensterbänke | innen und außen |
| Treppen | Innentreppen, Treppe zum Dachgeschoss, Kellertreppe |
| Tischlerarbeiten | Hauseingangstür, Innentüren, Fenster und Dachflächenfenster |
| Dachgeschossausbau | Umfang des Ausbaus |
| Malerarbeiten | Farbe und Tapeten |
| Fußböden | Beläge und Aufbau |
| Rollläden | Farbe, Bedienung, Material |
| Garagen | Art des Tores, Eindeckung, gegebenenfalls Torautomatik |
Eindeutige Angaben statt allgemeiner Formulierungen
Je konkreter Leistungsumfang, Materialien und Ausstattung beschrieben sind, desto geringer ist das Vertragsrisiko. Angaben wie "Markenfabrikat" oder "deutscher Hersteller" lassen nach Einschätzung des Bauherren-Schutzbundes keine Rückschlüsse auf den technischen Standard zu. Achten Sie deshalb auf exakte Materialangaben und technische Kennwerte statt allgemeiner Formulierungen. Zusätzliche Unterlagen wie Ausführungspläne oder die Heizlastberechnung sollten ebenfalls im Vertrag stehen.
Wichtig ist auch die Bauleitung: Sie sollte zum Leistungsumfang gehören, und der Bauleiter sollte namentlich genannt sein.
Für welche Verträge gilt die Bau- und Leistungsbeschreibung?
Die Pflicht gilt für Verbraucherbauverträge über den Bau eines neuen Gebäudes oder über erhebliche Umbaumaßnahmen (§ 650i Abs. 1 BGB). Sie ist also nicht auf Ein- und Zweifamilienhäuser beschränkt. Als eigene Empfehlung gilt: Auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern lohnt sich die Beschreibung, egal ob das Haus mit oder ohne Keller entsteht und ob es schlüsselfertig oder als Ausbauhaus gebaut wird.
So lassen sich auch die Bau- und Leistungsbeschreibungen und Hausangebote verschiedener Anbieter vergleichen, egal ob Generalübernehmer, Generalunternehmer oder Bauträger anbietet: Die Anforderungen an eine vollständige Beschreibung bleiben dieselben.
Festpreis, Eigenleistungen und nicht enthaltene Leistungen
Lassen Sie sich alle Leistungen, die nicht im Festpreis enthalten sind, separat auflisten. Die Baubeschreibung sollte klar zeigen, was im Grundpreis steckt, wo Mehrkosten entstehen und welche Leistungen bauseits, also von Ihnen, zu erbringen sind. Solche Bauherrenleistungen können hohe Mehrkosten verursachen. Eigenleistungen vereinbaren Sie präzise und lassen die Gutschrift getrennt nach Material- und Lohnanteil ausweisen. Zur Preisbindung lesen Sie auch den Eintrag zur Festpreisgarantie.
Bau- und Leistungsbeschreibung im Vertrag und rechtlich
Die Angaben der vorvertraglich übergebenen Baubeschreibung zur Bauausführung werden bei einem Verbraucherbauvertrag Vertragsbestandteil, sofern nichts anderes ausdrücklich vereinbart ist (§ 650k Abs. 1 BGB). Ist die Beschreibung lückenhaft oder unklar, wird der Vertrag unter Berücksichtigung aller Umstände ausgelegt, besonders anhand des Komfort- und Qualitätsstandards der übrigen Leistungsbeschreibung. Bleiben Zweifel über die geschuldete Leistung, gehen sie zulasten des Unternehmers (§ 650k Abs. 2 BGB). Verlassen sollten Sie sich darauf aber nicht: Klare Angaben sind der bessere Schutz als eine spätere Auslegung. Rechtsstand: Oktober 2026.
Welche Rolle die Beschreibung im Vertragsganzen spielt, erklärt der Lexikoneintrag zum Fertighausvertrag. Was ein Bauvertrag ist und wer ihn braucht, beantwortet die gleichnamige Frage. Hinweise zur Vertragsprüfung stehen im Ratgeber zum Fertighaus Bauvertrag.
Diese Angaben sind eine allgemeine Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall vor Vertragsschluss von einem Anwalt, Notar oder einer Verbraucherzentrale prüfen.
Prüfung der Bau- und Leistungsbeschreibung durch Fachleute
Der Bauherren-Schutzbund rät Bauherren, die Bau- und Leistungsbeschreibung vor der Unterschrift von unabhängigen Fachleuten prüfen zu lassen, etwa von einem Sachverständigen oder Bauherrenberater. Den Vertrag selbst sollte ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht prüfen. Fordern Sie vor der Unterschrift die vollständige Beschreibung an, dazu den Bauvertrag mit Zahlungsplan und die Grundrisse mit Bemaßung und Wohnflächenangaben.
Häufige Fragen zur Bau- und Leistungsbeschreibung
Was gehört alles in eine Baubeschreibung?
Bei Verbraucherbauverträgen ist eine Baubeschreibung gesetzlich vorgeschrieben. Sie nennt Gebäude, Leistungsumfang, Pläne, Konstruktion, Innenausbau, Haustechnik und Qualitätsmerkmale. Gesetzlich verlangt sind bei Verbraucherbauverträgen unter anderem gegebenenfalls Angaben zu Energie-, Brand- und Schallschutz sowie verbindliche Angaben zur Fertigstellung. Praktisch sollten Sie jedes Gewerk einzeln beschrieben finden, von den Erdarbeiten bis zu Malerarbeiten und Garage. Die Tabelle oben listet 20 Gewerke mit den Angaben auf, die dazu in der Beschreibung stehen sollten.
Wo bekomme ich die Baubeschreibung her?
Die Baubeschreibung erhalten Sie vom Anbieter, und zwar vor Vertragsschluss. Bei einem Verbraucherbauvertrag muss er sie Ihnen rechtzeitig in Textform übergeben, bevor Sie Ihre Vertragserklärung abgeben. Manche Hersteller stellen Muster der Beschreibung auch als PDF auf ihrer Internetseite bereit. Verbindlich ist aber nur die Beschreibung, die Ihnen zum konkreten Angebot übergeben wird. Fragen Sie den Anbieter daher früh danach.
Wie formuliere ich eine Leistungsbeschreibung?
Als Bauherr beim Fertighaus formuliert in der Regel der Anbieter die Beschreibung, Sie prüfen und verhandeln sie. Verlangen Sie eindeutige, konkrete Angaben: genaue Materialien mit technischen Kennwerten statt allgemeiner Begriffe, jedes Gewerk einzeln und eine Auflistung der nicht enthaltenen Leistungen. Vermeiden Sie Formulierungen, die den Standard offenlassen. Lassen Sie Lücken schriftlich ergänzen, bevor Sie unterschreiben.