Wer ein Haus bauen oder kaufen will, muss sich mit vielen verschiedenen Fragestellungen in Bezug zum Baurecht auseinandersetzen. Tatsächlich ist es teilweise notwendig, sogar recht tief in die regionalen und individuellen Details einzutauchen. Was auf den ersten Blick vielleicht gar nicht der Rede wert zu sein scheint, kann rechtlich eine ganz andere Tragweite aufzeigen. Schließlich haben viele Details auch noch einen finanziellen Faktor, der per Definition zugewiesen wird. Es empfiehlt sich darum bei der Auseinandersetzung mit Hausdesign, Gestaltung und Umsetzung bestimmte Begriffe zu kennen.
Wie sich das im Fall von Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Zweifamilienhaus zeigt, soll nun beschrieben werden.
Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung: Was genau bedeutet das?
Simpel formuliert handelt es sich bei dieser Bauform um ein zu privaten Wohnzwecken genutztes Gebäude mit einer, meist größeren, Hauptwohnung und einer separaten zusätzlichen, meist kleineren, Wohneinheit. Der Begriff Einlieger stammt dabei aus dem historischen Kontext der Landwirtschaft. Ursprünglich dienten zusätzliche Wohnungen im Haupthaus eines landwirtschaftlichen Betriebs der Unterbringung von Landarbeitern, die als Einlieger bezeichnet wurden.
Zwei Wohnungen in einer Baueinheit bedeuten in diesem Fall, es handelt sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, wenn die beschriebenen Umstände zutreffen. Das Baurecht unterscheidet hier zwischen den beiden Wohneinheiten, wobei die Einliegerwohnung im Vergleich zur eigentlichen Wohneinheit nicht gleichwertig eingestuft wird.
Was lediglich nach einer begrifflichen Kleinigkeit aussieht, zeigt in der Praxis handfeste Bestimmungen. Nach der früheren gesetzlichen Definition (§ 11 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes) musste eine Einliegerwohnung weder abgeschlossen sein noch einen eigenen Zugang haben. Sie konnte also über denselben Weg erschlossen werden wie die Hauptwohnung. Hat die zweite Wohnung dagegen einen eigenen Zugang, ist sie abgeschlossen und vollständig ausgestattet, gilt sie bei Grundsteuer und Bewertung als eigene Wohnung. Das Haus ist dann rechtlich eher ein Zweifamilienhaus.
Zweifamilienhaus: Was bedeutet das?
Hier funktioniert das Baurecht mit einer gewissen logischen Schlussfolgerung. Demnach handelt es sich per Definition um ein Zweifamilienhaus, wenn zwei rechtlich gleichwertige Wohneinheiten unter einem Dach gestaltet wurden. Hierbei ist es wichtig, dass eine exakte bauliche Trennung zwischen den beiden Wohnungen stattfindet.
Das bedeutet, dass die beiden Wohneinheiten eigene Versorgungseinrichtungen haben, die voneinander getrennt funktionieren. Es bedeutet aber vor allem, dass der Zugang zu den Wohnungen getrennt stattfindet. Die Größe der jeweiligen Wohnungen spielt für die Unterscheidung der Begriffe keine übergeordnete Rolle. Vielmehr sind zur Unterscheidung der einzelnen Bezeichnungen das aktuelle Baurecht und das der örtliche Bebauungsplan relevant. Deswegen muss sowohl bei Neubauten, aber auch bei bestehenden Bauten genau auf diese Unterscheidung geachtet werden.
Zweifamilienhaus oder Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung: Wo liegt der Unterschied?
Sowohl fachlich als auch baulich kann sich der Unterschied zwischen diesen Bauformen schon in kleinen Details zeigen. Typischerweise ist ein Zweifamilienhaus deutlich größer als ein Einfamilienhaus. Dagegen ist ein Zweifamiliengrundstück tendenziell kleiner, da es zwischen zwei Parteien gleich aufgeteilt ist. Angesichts stetig steigender Baulandpreise ist dies ein nicht zu verachtendes Merkmal. Einfamilienhäuser nehmen im Schnitt 450 Quadratmeter und Doppelhaushälften etwa 330 Quadratmeter ein.
Unter dem Strich sind Zweifamilienhäuser so gesehen die günstigere Variante. Bauplanung und Erschließung kosten genauso viel wie bei einem Einfamilienhaus, jedoch bietet die Gestaltung letztlich Platz für zwei vollständige Wohneinheiten.
Dementsprechend wird ein Zweifamilienhaus mehr Wohnfläche aufweisen als ein Einfamilienhaus, zumindest bei durchschnittlicher Größe. Es ist aber natürlich auch möglich, die zweite Wohnung etwas kleiner zu machen und dennoch die Grundvoraussetzungen der Gleichberechtigung zu wahren.
Einliegerwohnung Definition: Unterschied zwischen Einliegerwohnung und Wohnung
Eine gesetzliche Einliegerwohnung Definition, die heute noch gilt, gibt es nicht. Das Zweite Wohnungsbaugesetz beschrieb die Einliegerwohnung bis 2001 als zweite Wohnung in einem Eigenheim, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist und abgeschlossen oder nicht abgeschlossen sein kann (§ 11 II. WoBauG). Das Gesetz ist aufgehoben, der Begriff hat sich aber gehalten. In Hausangeboten meint er heute fast immer eine kleinere zweite Wohneinheit mit eigener Küche oder Kochnische und eigenem Bad.
Der Unterschied zwischen Einliegerwohnung und Wohnung liegt deshalb nicht im Namen, sondern in der Ausstattung. Als Wohnung im Sinne des Bewertungsgesetzes zählt eine Einheit, wenn sie baulich abgeschlossen ist, einen eigenen Zugang hat, Küche, Bad oder Dusche und Toilette besitzt und in der Regel mindestens 20 Quadratmeter groß ist (§ 249 Abs. 10 BewG). Erfüllt die Einliegerwohnung diese Punkte, ist sie steuerrechtlich eine vollwertige Wohnung, auch wenn sie deutlich kleiner ist als die Hauptwohnung. Erfüllt sie die Punkte nicht, gehört sie zur Hauptwohnung, etwa als Gastzimmer mit Bad.
| Merkmal | Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung | Zweifamilienhaus |
|---|---|---|
| Zahl der Wohnungen im Sinne von § 249 BewG | eine, wenn die Einliegerwohnung nicht alle Merkmale einer Wohnung erfüllt, sonst zwei | zwei |
| Größe der zweiten Einheit | deutlich kleiner als die Hauptwohnung | ähnlich groß oder frei aufgeteilt |
| Eingang | eigener Eingang oder Zugang über den Flur der Hauptwohnung | eigener Zugang je Wohnung, oft gemeinsames Treppenhaus |
| Typische Nutzung | Eltern, erwachsene Kinder, Vermietung an eine Person, Büro | zwei Haushalte, Vermietung an eine Familie |
Häuser beider Bauarten finden Sie in unseren Listen: Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung.
Diese Angaben sind eine allgemeine Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall vor Vertragsschluss von einem Anwalt, Notar oder einer Verbraucherzentrale prüfen.
Häufige Fragen zu Zweifamilienhaus und Einliegerwohnung
Ist ein Haus mit Einliegerwohnung ein Einfamilienhaus?
Das hängt davon ab, ob die Einliegerwohnung eine vollwertige Wohnung ist. Im allgemeinen Sprachgebrauch und in den meisten Hausangeboten heißt ein Haus mit Einliegerwohnung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Für Grundsteuer und Bewertung zählt jedoch die Ausstattung: Ist die Einliegerwohnung abgeschlossen, hat sie einen eigenen Zugang, eine Küche, ein Bad und eine Toilette, ist sie eine zweite Wohnung. Das Haus gilt dann als Zweifamilienhaus (§ 249 Abs. 3 BewG). Fehlt eines dieser Merkmale, bleibt es ein Einfamilienhaus.
Wann ist ein Einfamilienhaus ein Zweifamilienhaus?
Ein Einfamilienhaus wird zum Zweifamilienhaus, sobald es eine zweite Einheit enthält, die alle Merkmale einer Wohnung erfüllt. Das kann bei der Planung geschehen oder später durch einen Umbau, etwa wenn aus dem Souterrain eine abgeschlossene Wohnung mit eigenem Eingang wird. Ein solcher Umbau ist meist eine Nutzungsänderung, die nach der Landesbauordnung genehmigt werden muss. Nach der Musterbauordnung ist eine Nutzungsänderung nur dann verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige (§ 61 Abs. 2 MBO). Bei einer neuen Wohnung ist das selten der Fall, weil zum Beispiel Stellplätze, Brandschutz und Rettungswege neu zu prüfen sind. Fragen Sie deshalb vor dem Umbau beim Bauamt nach.
Was ist steuerlich günstiger, Zweifamilienhaus oder Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung?
Bei der Einkommensteuer gibt es keinen grundsätzlichen Unterschied. Entscheidend ist, ob Sie eine Einheit vermieten. Nur für den vermieteten Teil können Sie Werbungskosten wie Schuldzinsen und Abschreibung ansetzen. Die lineare Abschreibung beträgt für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, 3 Prozent pro Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG). Eine größere vermietete Wohnung bringt dabei mehr absetzbare Kosten, aber auch mehr zu versteuernde Mieteinnahmen.
Bei der Grundsteuer ist die Steuermesszahl für Ein- und Zweifamilienhäuser gleich, nämlich 0,31 Promille (§ 15 Abs. 1 GrStG). Unterschiede entstehen durch die Bewertung, die je nach Bundesland nach dem Bundesmodell oder einem Landesmodell erfolgt. Eine pauschale Aussage, welche Bauform günstiger ist, lässt sich deshalb nicht treffen. Lassen Sie Ihr konkretes Vorhaben von einer Steuerberatung durchrechnen, bevor Sie den Grundriss festlegen.
Welche Vor- und Nachteile hat eine Einliegerwohnung?
Eine Einliegerwohnung schafft Platz für Angehörige, eine Pflegekraft oder einen Mieter, ohne dass Sie ein zweites Haus bauen müssen. Mieteinnahmen können einen Teil der Finanzierung tragen, und die Wohnung lässt sich später anders nutzen, etwa als Büro. Dem stehen höhere Baukosten für zweite Küche, zweites Bad und zusätzliche Leitungen gegenüber, dazu weniger Privatsphäre und die Pflichten als Vermieter. Eine ausführliche Abwägung finden Sie im Beitrag Lohnt sich der Bau einer Einliegerwohnung?
Braucht eine Einliegerwohnung einen eigenen Eingang?
Nein, einen eigenen Hauseingang schreibt kein Gesetz vor. Für die Einordnung kommt es aber auf den Zugang an: Soll die Einliegerwohnung bei Grundsteuer und Bewertung als eigene Wohnung zählen, braucht sie einen selbständigen Zugang (§ 249 Abs. 10 BewG). Dieser Zugang kann auch vom gemeinsamen Treppenhaus oder Flur abgehen, wenn die Wohnung dahinter abgeschlossen ist. Führt der Weg in die Einliegerwohnung dagegen durch die Räume der Hauptwohnung, ist sie keine eigene Wohnung. Wer vermieten möchte, plant den eigenen Eingang am besten gleich mit: Er erhöht die Privatsphäre beider Haushalte und macht die Wohnung für Mieter deutlich attraktiver. Ein nachträglicher Durchbruch in der Außenwand ist meist aufwendiger und kann eine Genehmigung erfordern.
Planung: Worauf Sie bei beiden Bauformen achten sollten
Ob Zweifamilienhaus oder Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, einige Punkte entscheiden Sie am besten vor dem Bauantrag:
- Eingang: Ein eigener Eingang für die zweite Einheit erhöht die Privatsphäre und macht die Wohnung leichter vermietbar. Ein gemeinsamer Flur spart Fläche, verbindet die beiden Haushalte aber enger.
- Wasserversorgung und Zähler: Planen Sie getrennte Zähler für Wasser, Strom und Wärme ein. Bei einer gemeinsamen Heizung braucht jede Einheit einen eigenen Wärmemengenzähler, damit die Kosten sauber abgerechnet werden können.
- Stellplätze: Viele Gemeinden verlangen je Wohnung eine bestimmte Zahl an Stellplätzen. Die Vorgaben stehen in der Landesbauordnung oder der Stellplatzsatzung Ihrer Gemeinde.
- Schallschutz: Zwischen zwei Wohnungen gelten höhere Anforderungen als innerhalb einer Wohnung. Die Mindestanforderungen legt die Norm DIN 4109-1 fest. Mehr dazu im Beitrag zum Schallschutz im Zweifamilienhaus.
- Spätere Aufteilung: Wenn die Einheiten einmal getrennt verkauft oder vererbt werden sollen, muss das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt werden. Dafür braucht es einen Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde (§ 7 Abs. 4 WEG).
- Kostenrahmen: Eine zweite Küche, ein zweites Bad und getrennte Anschlüsse erhöhen die Baukosten. Einen ersten Rahmen für Ihr Vorhaben gibt der Baukostenrechner.
Wer statt einer Wohnung über der anderen zwei Häuser nebeneinander möchte, landet beim Doppelhaus. Dabei steht jede Haushälfte meist auf einem eigenen Grundstück. Beispiele finden Sie auf der Seite Doppelhaus bauen.
Zweifamilienhaus oder Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung: Fazit
Der größte Unterschied zwischen Ein- und Zweifamilienhäusern ist die bauliche Platzersparnis, die sich besonders bemerkbar macht, wenn zwei Häuser gebaut werden.
Aus Sicht der Eigentümer schlägt sich der Vorteil klar im Preis-Leistungsverhältnis nieder. Ein Haus mit Einliegerwohnung zu bauen ist relativ günstig im Gegensatz zu einem Zweifamilienhaus. Die Einliegerwohnung kann auch gewerblich genutzt werden, wenn dies die Nutzungsgrundlage des Bebauungsplans zulässt.
Ein Haus mit Einliegerwohnung ist vielseitig nutzbar und flexibel in der Umsetzung. Für enge Familienmitglieder, wie erwachsene Kinder oder Großeltern ist ein Haus in dieser oder ähnlicher Bauform fast ideal. Doch auch enge Nutzungen außerhalb der Familie sind gut umsetzbar, zum Beispiel für Babysitter von Kleinkindern oder als Mietunterkunft für Fremde oder Urlauber.