Was ist ein Bauvertrag und wer braucht ihn?
Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon (§ 650a BGB). Ihn braucht jeder, der ein Haus durch einen Bauunternehmer errichten lässt, also Sie als Auftraggeber und Bauherr sowie der Unternehmer als Vertragspartner. Wenn Sie als Verbraucher den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen beauftragen, spricht das Gesetz von einem Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB).
Was steht im Bauvertrag?
Ein Bauvertrag legt fest, was gebaut wird, was es kostet und wann es fertig sein soll. Typische Bestandteile sind:
- alle vereinbarten Bauleistungen, am besten in einer Bau- und Leistungsbeschreibung
- Preis und Zahlungsplan mit den Zeitpunkten der Abschlagszahlungen
- Bauzeit: verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin, oder, wenn dieser noch nicht feststeht, zur Dauer der Bauausführung (§ 650k Abs. 3 BGB)
- Sondervereinbarungen und Änderungen
Der Vertrag kann für einzelne Bauabschnitte gelten oder für den kompletten Bau bis zur Schlüsselübergabe (schlüsselfertig). Der Unternehmer kann zudem als Ansprechpartner und Mittelsmann zwischen Ihnen und den ausführenden Betrieben auftreten.
Rechte beim Verbraucherbauvertrag
Für Verbraucher gelten im BGB eigene Regeln, die den Bauherrn schützen (§§ 650i bis 650o BGB). Die wichtigsten sind diese:
Baubeschreibung
Der Unternehmer muss Sie über die Einzelheiten des Bauvorhabens unterrichten, in der Regel mit einer Baubeschreibung (§ 650j BGB in Verbindung mit Artikel 249 EGBGB). Die Angaben zur Bauausführung werden Vertragsinhalt, und Zweifel bei der Auslegung gehen zu Lasten des Unternehmers (§ 650k BGB). Hat Ihr Vertrag die wesentlichen Planungsvorgaben von Ihnen selbst übernommen, entfällt diese Pflicht.
Widerruf
Als Verbraucher können Sie den Vertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen (§ 650l, § 355 Abs. 2 BGB). Das gilt nicht, wenn der Vertrag notariell beurkundet wurde. Der Unternehmer muss Sie über dieses Widerrufsrecht belehren (§ 650l BGB).
Abschlagszahlungen
Die Abschlagszahlungen dürfen insgesamt höchstens 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung betragen (§ 650m Abs. 1 BGB). Mit der ersten Abschlagszahlung erhalten Sie eine Sicherheit von 5 Prozent der Gesamtvergütung für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel (§ 650m Abs. 2 BGB).
Muss ein Bauvertrag schriftlich sein?
Ein Verbraucherbauvertrag bedarf der Textform (§ 650i Abs. 2 BGB). Textform heißt: eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger, etwa als E-Mail-Anhang oder als Ausdruck. Eine handschriftliche Unterschrift ist dafür nicht nötig (§ 126b BGB).
Auch sonst ist von mündlichen Absprachen dringend abzuraten, weil sich Leistungen, Preise und Termine später kaum beweisen lassen. Lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift von einem Fachmann prüfen, zum Beispiel einem Fachanwalt für Baurecht, einem Bausachverständigen oder der Verbraucherzentrale.
Bauvertrag nach BGB oder VOB
Der Bauvertrag ist rechtlich ein Werkvertrag mit eigenen Sonderregeln (§§ 650a ff. BGB). Nach § 631 BGB verpflichtet der Werkvertrag den Unternehmer als Auftragnehmer zur Herstellung des versprochenen Werks und den Besteller zur Zahlung der vereinbarten Vergütung.
Daneben gibt es die VOB/B, die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B. Sie wird nur Vertragsbestandteil, wenn sie im Vertrag vereinbart ist (§ 305 Abs. 2 BGB). Ohne Vereinbarung gilt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).
Abnahme
Mit der Abnahme übernehmen Sie das fertige Werk, und die Regelungen dazu gelten bei jedem Bauvertrag. Sie sind verpflichtet, ein vertragsgemäß hergestelltes Werk abzunehmen. Wegen unwesentlicher Mängel dürfen Sie die Abnahme nicht verweigern (§ 640 Abs. 1 BGB).
Mängelrechte und Fristen
Bei Mängeln an einem Bauwerk verjähren Ihre Ansprüche nach dem BGB in fünf Jahren, gerechnet ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 BGB). Bei einer VOB/B-Vereinbarung können die Fristen davon abweichen. Deshalb sollten Sie vor Vertragsschluss klären, welches Regelwerk gilt.
Bauvertrag beim Fertighaus
Bei Fertighäusern ist der Vertrag meist ein Fertighausvertrag mit dem Anbieter, siehe Fertighausvertrag. Worauf es bei Festpreis und Zahlungsplan ankommt, erklären Festpreisgarantie und Zahlung nach Baufortschritt. Welches Regelwerk zu Ihrem Fall passt, zeigt die Checkliste Bauvertrag. Wie Sie einen Fertighausvertrag prüfen, erklärt die Seite Bauvertrag prüfen.
Diese Angaben sind eine allgemeine Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall vor Vertragsschluss von einem Anwalt, Notar oder einer Verbraucherzentrale prüfen.