Was ist Eigenkapital beim Hausbau?
Eigenkapital ist das Geld und Vermögen, das Bauherren aus eigenen Mitteln in ein Bauvorhaben einbringen, ohne dafür einen Kredit aufzunehmen. Es ist zur Umsetzung des Bauvorhabens erforderlich, um eine Finanzierung mit der Bank zu realisieren. Nachdem das Eigenkapital eingesetzt wurde, wird die Differenz zu den tatsächlichen Gesamtkosten berechnet. Für diese Summe wird dann ein Darlehen über eine Baufinanzierung bei einem Kreditinstitut geplant.
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für den Hausbau oder Hauskauf?
Für eine solide Immobilienfinanzierung gelten rund 20 Prozent der Gesamtkosten als Richtwert, nach Angaben der Verbraucherzentrale verlangen Banken oft diesen Anteil aus eigenen Mitteln. Andere Ratgeber nennen eine Spanne von 20 bis 30 Prozent. Als Untergrenze gelten die Nebenkosten: Viele Banken verlangen, dass Sie diese mindestens selbst tragen. Dazu zählen beim Kauf zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und eine mögliche Maklerprovision, beim Bau kommen die Baunebenkosten hinzu. Je nach Region machen die Kaufnebenkosten laut einem Baufinanzierungsvermittler etwa 10 Prozent des Kaufpreises aus.
Ein Beispiel zur Orientierung: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind 20 Prozent 80.000 Euro. Kommen Nebenkosten von etwa 10 Prozent hinzu, sind das weitere 40.000 Euro, zusammen also rund 120.000 Euro Eigenkapital. Diese Rechnung zeigt eine Größenordnung. Welche Quote Ihre Bank verlangt, hängt vom Einzelfall ab, etwa von Einkommen und Sicherheiten.
Mehr Eigenkapital zahlt sich meist aus: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto größer ist die Sicherheit für die Bank, und Sie erhalten in der Regel bessere Konditionen mit weniger Zinsen.
Was zählt als Eigenkapital?
Verschiedene Geldquellen werden als Eigenkapital anerkannt, wenn die Bank darauf zugreifen kann oder sie sich in Geld umwandeln lassen:
- Sparguthaben und Bargeld: Sparkonten gelten generell als Eigenkapital. Das Geld muss aber zur Verfügung stehen, damit die Bank bei einem Zahlungsausfall ihre Ansprüche daraus befriedigen kann.
- Wertpapiere, Aktien und Fonds: Sie zählen, wenn eine Beleihung oder ein Verkauf möglich ist.
- Lebensversicherungen und Sparpolicen: Anlagen, die nicht sofort verfügbar sind, müssen gegebenenfalls zwischenfinanziert werden. Prüfen Sie vor einem Einsatz, ob ein vorzeitiger Verkauf oder eine Beleihung zu Verlusten führt.
- Bausparvertrag: Das Guthaben aus einem Bausparvertrag wird nur in Höhe des tatsächlichen Guthabens anerkannt, die Bausparsumme spielt keine Rolle.
- Bezahltes Baugrundstück: Bei einem voll bezahlten Grundstück kann eine Grundschuld eingetragen werden, die als Eigenkapital angerechnet wird. Der Wert ergibt sich aus der Bewertung der Bank und muss nicht dem Kaufpreis entsprechen.
- Schenkungen und Erbschaften: Sie zählen, sobald das Geld tatsächlich bei Ihnen angekommen ist. Noch nicht erhaltene Zuwendungen werden meist nicht berücksichtigt.
- Ansprüche auf Renten: Ansprüche, die sich in einen Kapitalbetrag umwandeln lassen, können als Eigenkapital gelten. Der Barwert, also der heutige Wert der künftigen Zahlungen, sollte sorgfältig berechnet werden.
Eigenleistung als Eigenkapital
Bringen Sie beim Bau Ihre eigene Arbeitskraft ein, kann die Bank die Entlohnung, die an ein Bauunternehmen gezahlt werden müsste, als Eigenkapital anrechnen. Dieser Ansatz heißt Muskelhypothek. Banken rechnen laut Berliner Sparkasse meist bis zu 10 bis 15 Prozent der angesetzten Bausumme an, einige Banken setzen Höchstbeträge. Anerkannt wird in der Regel nur der Arbeitslohn, nicht die eingesparten Materialkosten. Die Bank verlangt zudem meist eine fachliche Bestätigung des Werts, etwa durch einen Architekten oder Bauunternehmer, und oft einen Qualifikationsnachweis. Laien können nach Angaben eines Baufinanzierungsvermittlers meist nur einige tausend Euro einsparen, etwa bei Maler- und Bodenlegearbeiten.
Wie Eigenleistung beim Hausbau in der Praxis aussieht, zeigt der Eintrag zum Ausbauhaus. Ob sich der Aufwand lohnt, hilft der Ratgeber Eigenleistung oder schlüsselfertig abzuwägen.
Finanzierung ohne Eigenkapital
Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber mit höheren Zinsen und einer längeren Laufzeit verbunden. Bei der 100-Prozent-Finanzierung wird der Kaufpreis finanziert, die Nebenkosten zahlen Sie selbst. Bei der 110-Prozent-Finanzierung werden auch die Nebenkosten mitfinanziert, nach Angaben eines Baufinanzierungsvermittlers ist das in der Regel sehr teuer und setzt oft zusätzliche Sicherheiten und eine sehr gute Bonität voraus. Rechnen Sie deshalb mit dem Gesamtaufwand und nicht nur mit der monatlichen Rate.
Eigenkapital ansparen
Wer noch nicht genug Eigenkapital hat, kann mit einem gezielten Sparplan beginnen, bevor die Immobilie gekauft oder gebaut wird. Planen Sie zusätzlich einen finanziellen Puffer für Preissteigerungen bei Bau oder Sanierung ein. Reicht das Eigenkapital nicht für die gewünschte Quote, kann es sinnvoller sein, das Vorhaben später zu starten, als mit sehr wenig Eigenkapital zu finanzieren.
Diese Angaben sind eine allgemeine Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall vor Vertragsschluss von einem Anwalt, Notar oder einer Verbraucherzentrale prüfen.