Fertighaus mit Einliegerwohnung bis 300.000 €, bis 300 m²

Doppelhaus Franz Holz von HV Frank Schöbel

Auf dieser Seite finden Sie Häuser mit Einliegerwohnung, die schlüsselfertig bis 300.000 € angeboten werden und höchstens 300 m² Wohnfläche haben. Jedes Haus steht mit Preis, Wohnfläche und Grundriss in der Liste, die günstigsten beginnen ab 208.344 €. Die meisten Angebote stammen von Fertighausfirmen, einige von Massivbauern. Alle Preise sind Angaben der Baufirmen und gelten ohne Grundstück und Baunebenkosten.

Ein Fertighaus mit Einliegerwohnung hat bei der Preisplanung einen Vorteil: Hauptwohnung und Einliegerwohnung werden gemeinsam geplant und vorgefertigt, der Festpreis des Hauses steht früh fest. Das hilft besonders dann, wenn die Einliegerwohnung vermietet werden und die Mieteinnahmen in die Finanzierung einfließen sollen.

Bjarne von HV Frank Schöbel

Schlüsselfertig bedeutet, dass die Baufirma das Haus bezugsfertig übergibt, mit Bädern, Bodenbelägen, Innentüren und fertigen Wänden. Was genau dazugehört, ist aber nicht gesetzlich festgelegt. Maßgeblich ist die Baubeschreibung. Achten Sie bei einem Fertighaus mit Einliegerwohnung schlüsselfertig besonders auf diese Punkte:

• Zweite Küche und zweites Bad: Sind beide Bäder vollständig ausgestattet? Ist für die Einliegerwohnung ein Küchenanschluss oder sogar eine Küche enthalten?
• Bodenplatte oder Keller: Bei vielen Fertighäusern ist die Gründung nicht im Hauspreis enthalten und wird getrennt beauftragt.
• Getrennte Zähler: Eigene Zähler für Strom und Wasser sowie Wärmemengenzähler für die Einliegerwohnung kosten extra, sind für eine Vermietung aber sinnvoll.
• Eingang: Ein eigener Eingang für die Einliegerwohnung braucht eine zusätzliche Haustür und oft eine eigene Treppe.
• Ausbaustufe: Manche Häuser werden auch als Ausbauhaus angeboten. Dann fehlen Innenausbau und Oberflächen, die Sie selbst oder mit Handwerkern fertigstellen. Was dabei zu beachten ist, erklärt das Lexikon unter Ausbauhaus.

Bei den meisten Häusern dieser Auswahl liegt die Einliegerwohnung im Hauptgebäude, oft im Erdgeschoss oder im Dachgeschoss. Die Hauptwohnung erstreckt sich dann über den Rest des Hauses. Eine andere Lösung ist ein Anbau neben dem Hauptgebäude, der die Einliegerwohnung aufnimmt. Er schafft mehr Abstand zwischen den Haushalten, braucht aber mehr Grundstücksfläche und eine eigene Gründung.

Für die Einordnung ist wichtig, ob die Einliegerwohnung eine eigene Wohneinheit bildet. Ist sie abgeschlossen, hat sie einen eigenen Zugang und eine vollständige Ausstattung mit Küche, Bad und Toilette, zählt sie bei Grundsteuer und Bewertung als zweite Wohnung (§ 249 Abs. 10 BewG). Das Haus ist dann rechtlich ein Zweifamilienhaus, auch wenn es im Angebot Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung heißt. Einen eigenen Eingang schreibt dafür kein Gesetz vor, ein abschließbarer Zugang vom gemeinsamen Flur reicht aus.

Wie groß die Einliegerwohnung sein sollte, hängt von der Nutzung ab. Für Eltern, die im Alter nah bei der Familie wohnen möchten, reicht oft eine kompakte Wohnung mit Wohnküche, Schlafzimmer und Bad, die ebenerdig und ohne Schwellen erreichbar ist. Für eine Vermietung an ein Paar oder eine kleine Familie braucht es mehr Fläche und mindestens ein zusätzliches Zimmer. Beachten Sie, dass jeder Quadratmeter der Einliegerwohnung von der Hauptwohnung abgeht, solange die Gesamtwohnfläche gleich bleibt. Die Häuser in dieser Auswahl haben höchstens 300 m² Wohnfläche insgesamt.

Ein Blick auf die Grundrisse zeigt schnell, wie die Fläche verteilt ist. Achten Sie darauf, dass die Hauptwohnung durch die Einliegerwohnung nicht zu klein wird, etwa wenn ein Kinderzimmer fehlt oder das Arbeitszimmer entfällt. Und prüfen Sie, ob die Einliegerwohnung später anders genutzt werden kann, zum Beispiel als Büro oder als Wohnung für ein erwachsenes Kind. Ein flexibler Grundriss, bei dem sich eine Tür zwischen beiden Einheiten öffnen oder schließen lässt, erhält Ihnen diese Möglichkeiten.

Viele Bauherren planen die Einliegerwohnung als Kapitalanlage. Die Mieteinnahmen tragen einen Teil der Kreditrate, und der vermietete Teil des Hauses wirkt steuerlich wie eine vermietete Immobilie: Anteilige Schuldzinsen, laufende Kosten und die Abschreibung sind Werbungskosten. Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare Abschreibung 3 Prozent pro Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG). Bei Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 ist alternativ eine degressive Abschreibung von 5 Prozent vom Restwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Voraussetzung ist, dass die Baukosten nachvollziehbar zwischen Hauptwohnung und Einliegerwohnung aufgeteilt werden.

Wohnen Sie selbst im Haus und vermieten nur die Einliegerwohnung, gilt für die Kündigung eine Erleichterung: In einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann er auch ohne berechtigtes Interesse kündigen, die Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate (§ 573a BGB). Rechnen Sie die Mieteinnahmen trotzdem vorsichtig und planen Sie Zeiten ohne Mieter und Kosten für Instandhaltung ein.

Wer ein Haus mit Einliegerwohnung bauen will, geht im Grunde wie beim Einfamilienhaus vor. Es gibt aber einige zusätzliche Schritte:

1. Bebauungsplan prüfen: Manche Bebauungspläne begrenzen die Zahl der Wohnungen je Gebäude. Das steht in den Festsetzungen und sollte vor dem Grundstückskauf geklärt sein.
2. Stellplätze klären: Viele Gemeinden verlangen für jede Wohnung eigene Stellplätze. Die Zahl steht in der Landesbauordnung oder der Stellplatzsatzung.
3. Grundriss festlegen: Entscheiden Sie früh, ob die Einliegerwohnung eine eigene Wohnung im Sinne des Bewertungsgesetzes werden soll oder Teil der Hauptwohnung bleibt.
4. Bauvorlagen einreichen: Die Einliegerwohnung steht in den Bauvorlagen, gleich welches Verfahren Ihr Bundesland vorsieht.
5. Finanzierung aufteilen: Wenn Sie vermieten, lassen Sie Darlehen und Baukosten nach Wohnungen trennen.

Weitere Häuser ohne Preisgrenze finden Sie auf der Hauptseite Haus mit Einliegerwohnung. Ob sich der Bau für Sie lohnt, erklärt der Beitrag Lohnt sich eine Einliegerwohnung?

Diese Angaben sind eine allgemeine Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall vor Vertragsschluss von einem Anwalt, Notar oder einer Verbraucherzentrale prüfen.

Wie viel kostet ein Fertighaus mit Einliegerwohnung?

In dieser Auswahl beginnen die Preise ab 208.344 € schlüsselfertig, die Obergrenze liegt bei 300.000 €. Höher ausgestattete oder größere Häuser finden Sie in den höheren Preisklassen, die über dieser Liste verlinkt sind. Zum Hauspreis kommen Grundstück, Baunebenkosten, Bodenplatte oder Keller, Hausanschlüsse, Außenanlagen und Küchen. Vergleichen Sie Angebote deshalb immer anhand der Baubeschreibung und nicht nur über den Endpreis.

Wie teuer ist ein Haus mit Einliegerwohnung?

Ein Haus mit Einliegerwohnung ist teurer als ein Einfamilienhaus mit gleicher Wohnfläche. Die Mehrkosten entstehen durch die zweite Küche, das zweite Bad, zusätzliche Leitungen, getrennte Zähler und oft einen zweiten Eingang. Hinzu kommen Planungsleistungen und gegebenenfalls ein zusätzlicher Stellplatz. Wie hoch die Differenz ist, hängt vom Haus und von der Ausstattung ab, eine seriöse Pauschale gibt es nicht. Lassen Sie sich von der Baufirma die Kosten für die Einliegerwohnung getrennt ausweisen, dann sehen Sie, wie sich der Aufpreis zu den möglichen Mieteinnahmen verhält.

Was kostet ein Neubau mit Einliegerwohnung?

Die Gesamtkosten eines Neubaus setzen sich aus mehreren Blöcken zusammen: Hauspreis, Grundstück samt Grunderwerbsteuer und Notar, Baunebenkosten wie Vermessung, Baugenehmigung, Bodengutachten und Hausanschlüsse, dazu Gründung, Außenanlagen und Einrichtung. Welche Posten zu den Baunebenkosten gehören, erklärt das Lexikon unter Baunebenkosten. Einen ersten Rahmen für Ihr Vorhaben liefert der Baukostenrechner.

Ist es möglich, ein Haus mit Einliegerwohnung als Ausbauhaus zu bauen?

Ja, einige Firmen bieten ihre Häuser auch als Ausbauhaus an. Sie übernehmen dann Innenausbau, Bodenbeläge, Malerarbeiten und oft auch Teile der Haustechnik selbst. Das senkt den Hauspreis, verlagert aber Arbeit, Zeit und Risiko zu Ihnen. Bei einer Einliegerwohnung, die vermietet werden soll, sollten Sie die Fertigstellung realistisch planen, denn bis zum Einzug des Mieters fehlen die Mieteinnahmen.

Welche laufenden Kosten verursacht die Einliegerwohnung?

Neben der Kreditrate fallen für die Einliegerwohnung laufende Kosten an: Heizung und Warmwasser, Strom, Wasser und Abwasser, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Rücklagen für Reparaturen. Wenn Sie vermieten, können Sie einen Teil dieser Betriebskosten auf den Mieter umlegen, sofern das im Mietvertrag vereinbart ist. Dafür brauchen Sie eine nachvollziehbare Abrechnung, und die gelingt am einfachsten mit getrennten Zählern für Strom, Wasser und Wärme. Planen Sie diese Zähler deshalb schon beim Bau ein, ein nachträglicher Einbau ist aufwendiger. Nutzen Angehörige die Wohnung ohne Miete, sollten Sie trotzdem schriftlich festhalten, wer welche Kosten trägt.