Stadthaus bauen mit 400 m² Wohnfläche

Ein Grundstück mit 400 Quadratmetern ist in vielen Neubaugebieten der Standardzuschnitt. Die Frage ist nicht, ob darauf ein Haus passt, sondern wie groß es werden darf. Das entscheidet nicht der Hersteller, sondern der Bebauungsplan.

Diese Seite zeigt 316 Stadthäuser von 40 Baufirmen mit bis zu 379 Quadratmetern Wohnfläche. Die Hälfte der Entwürfe liegt bei 153 Quadratmetern, und genau in dieser Größenordnung bewegt sich, was auf 400 Quadratmeter Grundstück sinnvoll passt.

Die Rechnung: GRZ und überbaubare Fläche

Im Bebauungsplan steht eine Grundflächenzahl, kurz GRZ. Sie sagt, welchen Anteil des Grundstücks Sie überbauen dürfen. Bei GRZ 0,3 sind das 30 Prozent, also 120 Quadratmeter auf einem 400-Quadratmeter-Grundstück.

Diese 120 Quadratmeter sind die Grundfläche des Hauses, nicht die Wohnfläche. Ein zweigeschossiges Haus mit 110 Quadratmetern Grundfläche kommt damit auf gut 200 Quadratmeter Wohnfläche. Ein Bungalow mit derselben Wohnfläche würde die erlaubte Grundfläche fast doppelt überschreiten.

Wichtig: Garage, Zufahrt und Terrasse zählen je nach Bebauungsplan ganz oder zur Hälfte mit. Die reine Hausfläche ist also kleiner als die Zahl aus der GRZ-Rechnung.

Was auf einem knappen Grundstück funktioniert

• Zwei Vollgeschosse statt Dachschräge. Jeder Quadratmeter im Obergeschoss ist voll nutzbar, statt an der Schräge verloren zu gehen.
• Kompakte Form ohne Erker und Versprünge. Ein Rechteck nutzt die erlaubte Grundfläche am besten aus und ist zugleich die günstigste Bauform.
• Carport statt Garage. Wird in manchen Bebauungsplänen anders angerechnet, fragen Sie im Bauamt nach.
• Die Terrasse nach Süden, das Haus nach Norden. Auf einem kleinen Grundstück entscheidet die Stellung über die Qualität des Gartens.

Abstandsflächen nicht vergessen

Neben der GRZ gilt die Abstandsflächenregel der Landesbauordnung: Zum Nachbargrundstück muss ein Abstand eingehalten werden, der sich aus der Wandhöhe ergibt. Auf einem 400-Quadratmeter-Grundstück ist das oft die härtere Grenze als die GRZ, besonders bei zwei Vollgeschossen. Klären Sie beides, bevor Sie einen Entwurf auswählen.

• GRZ aus dem Bebauungsplan geholt? Sie steht beim Bauamt, oft auch online.
• Werden Garage, Zufahrt und Terrasse angerechnet, und zu welchem Anteil?
• Wie viele Vollgeschosse erlaubt der Plan?
• Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze nach Landesbauordnung geprüft?
• Ist eine Dachform vorgeschrieben?
• Wie viele Stellplätze verlangt die Gemeinde, und passen die noch aufs Grundstück?